Nie wieder Miete bezahlen und stattdessen in den eigenen 4 Wänden leben und sie frei gestalten: Viele Menschen hegen den Traum von Eigenheim und dank niedriger Zinsen ist es für viele Menschen in greifbare Nähe gerückt. Trotzdem ist vor der Suche nach dem eigenen Traum vor allem eine Frage entscheidend: Wie viel Eigenheim kann ich mir leisten?

Eigenheim finanzieren: Hypothek + Eigenmittel

Die wenigsten Menschen bestreiten die Kosten für das Eigenheim ausschliesslich aus Eigenmitteln. Selbst sehr wohlhabende Menschen werden in der Regel auf eine Hypothek zurückgreifen, denn die aktuell angebotenen Zinssätze sind äusserst niedrig und die Gesamtkosten für die Hypothek damit gering. Wer sein Vermögen investiert, erzielt auch bei konservativer Anlage eine Rendite, die die Kosten für die Hypothek übersteigen. 

Allerdings finanziert keine Bank eine Hypothek zu 100 Prozent mit Fremdkapital. Vorausgesetzt wird in der Regel ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten. Der Bank steht es zudem frei, individuell höhere Eigenkapitalquoten vorzuschreiben, um das eigene Risiko zu senken. Einen Teil des Eigenkapitals können Sie über den Vorbezug Ihrer Altersvorsorge sichern – das sollten Sie allerdings auch in den Plänen für die Rückzahlung berücksichtigen, denn durch den Vorbezug fehlt bei Renteneintritt ein Teil des Rentenkapitals.

Eine typische Immobilienfinanzierung hat damit folgende Struktur.

•    Erste Hypothek: 65 %
•    Zweite Hypothek: 15 %
•    Eigenmittel: 20 %

Welcher Kaufpreis für Eigenheim – so entscheidet die Bank

Banken vergeben Hypotheken nur, wenn die Ausfallwahrscheinlichkeit gering ist. Dafür führen sie zur Prüfung vorab eine sogenannte Tragbarkeitsrechnung durch. Die monatlichen Immobilienkosten dürfen nach dieser Rechnung nicht mehr als 33 Prozent des monatlichen Haushaltseinkommens ausmachen. 

Die monatlichen Immobilienkosten setzen sich aus diesen Posten zusammen: 

•     Kalkulatorischer Hypothekarzins
•     Amortisation
•     Unterhalts- und Nebenkosten (In der Regel rechnen Banken mit Nebenkosten in Höhe von 1 % der Immobilienwerts) 

Vorsicht: Banken nutzen für ihre Tragbarkeitsrechnung einen kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. Die realen Zinsen liegen aktuell weit unter diesem Wert. Auch wenn sie sich die reale Hypothek leisten können, kann die Tragbarkeitsrechnung daher zu einem negativen Bescheid führen.

Beispiel: Tragbarkeitsrechnung bei der Hypothekenvergabe

Das Ehepaar Müller will ein Eigenheim kaufen. Beide Eheleute sind berufstätig und verfügen über ein gemeinsames Haushaltsnettoeinkommen von 12’000 CHF pro Monat. Ausserdem haben Sie 300’000 CHF gespart. Um aus Sicht der Bank tragbar zu sein, dürfen die monatlichen Kosten folgende Summe nicht übersteigen. 

12‘000 CHF *0,33 = 4’000 CHF 

Mit 300’000 CHF darf die Immobilie zudem nicht mehr als 1’500’000 CHF kosten, damit die Eigenkapitalquote 20 Prozent nicht unterschreitet.

Individuelle Tragbarkeit: Welches Eigenheim passt zu Ihnen?

Die Tragbarkeitsrechnung und das Eigenkapital markieren die wesentlichen objektiven Hindernisse, die Sie auf dem Weg zum Eigenheim überwinden müssen. Aber es nicht unbedingt sinnvoll, die Tragbarkeitsgrenze der Bank auszureizen. Dafür gibt es mehrere Gründe: 

• Karriereplanung: Das aktuelle Haushaltseinkommen ist nicht in Stein gemeisselt. Haben Sie einen vorzeitigen Ruhestand ins Auge gefasst oder wollen Ihre Arbeitszeit mittelfristig reduzieren, sollten Sie Ihre Hypothek auch dann noch problemlos begleichen können. Bei einer vorzeitigen Pensionierung müssen Sie einerseits die unmittelbare Rentenkürzung andererseits den verlängerten Rentenbezug einberechnen. Pro Jahr vorzeitiger Pensionierung fehlen Ihnen 6,8 Prozent Ihres Rentenanspruchs.
• Familienplanung: Kinder kosten Geld verzehren einen Teil des Haushaltseinkommens. Wenn Sie planen, Kinder zu bekommen, sollten Sie dies auch bei der Planung der Immobilie berücksichtigen – sowohl hinsichtlich der räumlichen Verhältnisse als auch hinsichtlich der höheren Lebenshaltungskosten. Im Durchschnitt kostet ein Kind die Schweizer Familie 9‘720 CHF im Jahr. Das effektiv verfügbare Haushaltseinkommen reduziert sich somit um diesen Betrag. Für mehrere Kinder verändert sich die Relation. Zwei Kinder kosten im Durchschnitt 15’720 CHF im Jahr (7‘860 CHF pro Kind), während drei Kinder mit 19‘080 CHF im Jahr (6‘360 CHF pro zu buche schlagen.

• Unvorhergesehenes: Nicht immer verläuft im Leben alles nach Plan. Wenn eine Person durch Krankheit oder Unfall erwerbsunfähig wird, reisst das ein beträchtliches Loch in die Haushaltskasse. Auch solche Fälle sollten sie zumindest eindenken. Reicht auch 1 Gehalt, um alle laufenden Kosten zu decken.

Beispiel: Individuelle Tragbarkeit planen

Famile Müller kennt nun die maximale Hypothek, die eine Bank ihnen zugestehen würde. Wie gestaltet sich die Eigenheimplanung aus individueller Perspektive? 

Herr und Frau Müller würden gerne gleichzeitig in die Pension gehen, sodass Herrn Müller 2 Jahre aus der Altersvorsorge fehlen. Der Abzug beträgt 13,6 %. Da beide Eheleute denselben Teil zum Haushaltseinkommen beitragen, wirkt sich die Frühpensionierung mit etwa 7 % mindernd auf das Einkommen nach der Pensionierung aus. Diesen Fehlbetrag müssen Sie nun zusätzlich ansparen, sodass das Haushaltseinkommen um 7 Prozent sinkt.

Außerdem plant das Ehepaar in der nächsten Zeit ein Kind zu bekommen. Für das Kind rechnen beide mit einem Betrag von 10’000 CHF. 

Außerdem wollen die Eheleute mit einem Puffer für unvorhergesehene Fälle vorsorgen und daher maximal 20 Prozent des realen Haushaltseinkommens für die Immobilie aufwenden. Der so eingesparte Betrag wird zur Seite gelegt, um daraus mögliche Kosten bestreiten zu können.

Das individuell angepasste Haushaltseinkommen beträgt damit:

120’000 CHF – (120’000 CHF * 7 %) – 10’000 CHF = 101’600 CHF oder 8‘466 CHF im Monat. 

Damit dürfen die monatlichen Immobilienkosten für das Eigenheim folgenden Betrag nicht überschreiten: 

8‘466 CHF * 20 % = 1‘694 CHF

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