Immobilie kaufen & bauen: 10 Fehler auf dem Weg zum Eigenheim und wie Sie diese vermeiden

Immobilie kaufen & bauen: 10 Fehler auf dem Weg zum Eigenheim und wie Sie diese vermeiden

- 31. Dezember 2021 - Blog

Der Kauf eines Eigenheims markiert einen grossen Schritt im eigenen Leben – finanziell und privat. Damit der Traum vom Eigenheim am Ende nicht zum Albtraum wird, sollten Sie systematisch und bedacht vorgehen, wenn Sie eine Immobilie kaufen. Lesen Sie hier die 10 häufigsten Fehler beim Hauskauf und wie Sie diese vermeiden können.

Fehler 1: Ungeduld bei der Immobiliensuche

Der aktuell angespannte Immobilienmarkt strapaziert den Geduldsfaden vieler angehender Hausbesitzer. Bei einigen ist die Verunsicherung gross, Kompromisse einzugehen, um schneller an ein Haus zu gelangen. Diese Kompromisse sind es oft aber nicht wert, denn ein Eigenheim ist weder eine neue Kaffeemaschine noch ein neues Auto: es begleitet Sie ein ganzes Leben und ist auch finanziell eine entscheidende Erfahrung. Daher lohnt es sich, nicht von den eigenen Kriterien für die Wunschimmobilie abzurücken und lieber noch ein paar Monate länger den Markt im Blick zu behalten 

Fehler 2: Keine gründliche Überprüfung der Immobilie vor Ort 

In Zeiten des Internets lässt sich der Kauf von Haus oder Wohnung nahezu vollständig digital abwickeln. Allerdings sollten sie trotz Fotos oder 3D-Tour nicht auf eine persönliche Besichtigung verzichten. Auf einem Foto lassen sich immer viele Mängel verstecken und die Funktionsfähigkeit von Fenstern und Heizung nicht überprüfen. Idealerweise nehmen Sie zur Besichtigung einen Immobilienmakler mit, der mit professionellem Sachverstand und erfahrenem Auge effizient Mängel erkennt und Sie hinsichtlich möglicher Kaufverhandlungen beraten kann.

Fehler 3: Gutgläubigkeit bei der Baupartner-Wahl

Auch beim Bau eines Hauses können angehende Eigenheimbesitzer einige Fehler machen. Das beginnt beim Partner für die Umsetzung des Baus. Von ihm hängt am Ende ab, ob der Bau zum Erfolg wird – und der Markt ist leider nicht nur mit seriösen Anbietern besetzt. Lassen Sie sich daher immer Referenzen zeigen, bevor Sie eine langfristige Partnerschaft eingehen.

Fehler 4: Auf zentrale Haftung beim Bau verzichten

Auch die Vertragsprüfung ist für eine erfolgreiche Partnerschaft mit dem Bauunternehmer entscheidend. Häufig versuchen diese, Haftung gegenüber beim Bau entstehenden Mängeln von vornherein auszuschliessen und an Subunternehmen weiterzugeben. Damit erfüllt die Bauleitung allerdings mehr ihre Verantwortungsfunktion, der Sie als Eigentümer entlasten soll. 

Daher sollten Sie unbedingt darauf bestehen, dass der Baupartner eine allgemeine Garantie im Vertrag nicht auf Dritte abwälzt. Im Idealfall handeln Sie mit Ihrem Partner aus, dass die Normen die Normen des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins ein Bestandteil des Vertrags wird. Vor allem SIA 118 ist für Sie im Ernstfall entscheidend.

Fehler 5: Ohne Pauschalpreise und fixe Budgets arbeiten

Ohne ein Kostendach wird der Bau des Traumhauses zur Kostenfall. Alternativ vereinbaren Sie Fixpreise oder Pauschalen. Niemals sollten Sie vertraglich das Budget unbestimmt zu lassen. Dann sind hohe Zusatzkosten fast unvermeidlich. 

Fehler 6: Anzahlung direkt an den Verkäufer überweisen

Eine Anzahlung sollten Sie unter keinen Umständen jemals direkt auf das Konto des Verkäufers bezahlen. Sollte der Vertrag doch nicht zustande kommen, kann er schwer werden, das Geld schnell zurückzubekommen. Ausserdem versuchen professionelle Betrügerbanden durch solche Anzahlungen auf fiktive Immobilien an Ihr Geld zu kommen. Überweisen Sie eine Einzahlung von max. 20.000 CHF oder 5 Prozent des Kaufpreises auf ein Sperrkonto, das treuhänderisch verwaltet wird. 

Verlangt der Verkäufer eine Anzahlung, so zahlen Sie den Betrag nie direkt, sondern immer auf ein Sperrkonto. Zahlen Sie beim Wohnungs- oder Einfamilienhauskauf zudem nicht mehr als 20‘000 Franken oder höchstens 5 Prozent des Kaufpreises als Vorschuss.

Fehler 7: Die Hypothek auf die leichte Schulter nehmen

Die übergrosse Mehrheit der Hauskäufe wird mit einer Hypothek realisiert. Vom Hypotheken Vergleich über den Antrag bis zur Aus- und Rückzahlung wartet die mit Hypothek mit vielen Stolpersteinen auf. Worauf Sie bei der Hypotheken Auswahl achten müssen, haben wir in diesem Artikel erklärt.

Fehler 8: Realen und kalkulatorischen Zins verwechselt

Der aktuelle Boom auf dem Immobilienmarkt wird auch von der anhaltenden Niedrigzinspolitik getrieben. Das macht den Kauf auf Kredit besonders attraktiv und günstig – auch mit niedrigen Eigenkapital. Trotzdem bleibt die Tragbarkeit das wesentliche Kriterium für die Hypothekenvergabe. Finanzinstitute schreiben vor, dass Sie höchstens ein Drittel des Haushaltseinkommens für die Kreditkosten aufwenden dürfen. Dabei setzt Sie nicht die realen Niedrigzinsen an, sondern nutzt den kalkulatorischen Zinssatz, der mit 5 Prozent wesentlich höher liegt. Sie benötigen so effektiv ein höheres Einkommen, um den Kredit zu bekommen.

Fehler 9: Niederstwertprinzip nicht beachtet

Lange Zeit war der Kreditbetrag massgeblich an die Höhe des Kaufpreises gebunden. So brauchten Hauskäufer nur den üblichen Eigenkapitalsatz. Seit 2014 gilt in der Schweiz allerdings das Niederstwertprinzip. Nun darf das Finanzinstitut selbst eine Wertschätzung des Objekts durchführen und die Kreditsumme danach bemessen. So kann eine Differenz entstehen, die sie durch zusätzliches Eigenkapital decken müssen. 

Fehler 10: Prüfung des Vertrags vernachlässigen

Nach dem Sie endlich ein geeignetes Objekt gefunden, sich mit dem Verkäufer auf einen Preis geeinigt und das Objekt besichtigt haben, scheinen die Unterlagen nur noch ein formales Hindernis zu sein. Allerdings sollten Sie alle Unterlagen genau lesen. Dazu gehören der Vertrag, Grundsteuerbescheide, Berechnungen der Wohnfläche und eine Auflistung aller offenen Belastungen im Grundbuch. Sollten Sie ein Stockwerk in einem Mehrfamilienhaus gekauft haben, prüfen Sie zusätzlich die entsprechenden Regeln und Rechnungen der Eigentümergemeinschaft. Brechen Sie die Sichtung der Unterlagen nicht über den Zaun, sondern nehmen Sie sich 1-2 Wochen Zeit. Idealerweise ziehen Sie bei Unklarheiten einen Experten hinzu, der Sie bei der Prüfung unterstützt. 

Wichtig beim Kauf einer Immobilie sind die folgenden Unterlagen: 

  • Unterlagen aus dem Grundbuch
  • Aufteilung des Gebäudes
  • Katasterplan des Gesamtgrundstücks
  • Unterlagen der Gebäudeversicherung
  • Pläne vom Bau und Baubeschrieb
  • Sonstige Verträge mit Verwaltungs- und Wartungsdienstleistern
  • Unterlagen zur Baubewilligung
  • Reglemente, Nutzungs- und Verwaltungsordnungen
  • Protokolle und Jahresrechnungen
  • Begründungsakt
  • Inventar der Investitionen und Anschaffungen
  •  Bei Neubau: Kaufvertragsentwurf