Eigenkapital für die Traumimmobilie

Eigenkapital für die Traumimmobilie

- 27. November 2021 - Blog

Dank anhaltender Niedrigzinsen war es noch nie so einfach, ein Haus zu kaufen und sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Aber um die begehrte Hypothek zu erhalten, verlangen Banken, einen Eigenkapitalanteil. Wie viel Eigenkapital Sie brauchen, um sich die Hypothek für Ihre Wunschimmobilie zu sichern und welche Möglichkeiten Sie haben, Eigenkapital zu beschaffen, erfahren Sie hier. 

Eigenkapital: Das Wichtigste in Kürze

  • Grundsätzlich gilt: Ohne Eigenkapital keine Immobilienfinanzierung
  • Mit der Eigenkapitalquote begrenzt der Hypothekengeber sein Risiko
  • Mindestens 20 % der Kosten müssen aus Eigenmitteln beglichen werden, 80 Prozent dürfen durch eine Hypothek finanziert werden
  • Kosten beinhalten sowohl den Kaufpreis als auch damit verbundene Gebühren für Makler, Notar usw. 
  • Eigenkapital wird über einen längeren Zeitraum angespart. Alternative Möglichkeiten sind Erbvorbezug, Schenkung oder Darlehen
  • Eine höhere Eigenkapitalquote ist finanziell nur bei höheren Zinssätzen sinnvoll – in der aktuellen Niedrigzinsphase ist eine Anlage des “gesparten” Eigenkapitals günstiger als die Verwendung als Eigenkapital
  • Neben dem Eigenkapital führt die Bank eine Tragbarkeitsrechnung durch

Die monatlichen Gesamtkosten dürfen nicht mehr als 35 Prozent des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens aufwenden

Eigenkapital ist nicht genug: Tragbarkeit der Immobilienfinanzierung berechnen

Ausreichendes Eigenkapital ist nicht genug, um eine Hypothek zu erhalten. Jede Bank führt zusätzlich eine Tragbarkeitsrechnung durch. Damit berechnet die Bank den Anteil, den die Immobilienkosten monatlich vom Haushaltsbudget ausmachen. Tragbar ist eine Hypothek dann, wenn sie und alle damit verbundenen Kosten nicht mehr als 35 % der monatlichen Einnahmen ausmachen. 

Während viele Hauskäufer vom realen Zinssatz ausgehen, um die Auswirkungen des Hauskaufs auf das Haushaltsbudget zu bestimmen, gehen die Banken in Ihrer Tragbarkeitsrechnung vom kalkulatorischen Zinssatz in Höhe von 5 % aus, der damit wesentlich höher liegt als jedes verfügbare Angebot auf dem Hypothekenmarkt. Um in den Augen der Bank tragbar zu sein, müssen Sie also wesentlich mehr Geld zur Verfügung haben. 

Ein Beispiel verdeutlicht, wie der Zinssatz schnell den Unterschied zwischen positivem und negativem Finanzierungsbescheid machen können. 

Angenommen, die Kosten betragen 1 Million CHF, der Eigenanteil 20 Prozent, die Hypothek also 800.000 CHF. Mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 1,4 % ergibt sich eine Belastung von 18 Prozent vom Haushaltseinkommen. Mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 % beträgt die Belastung hingegen 38 Prozent und ist aus Bankensicht nicht mehr tragbar.

So viel Eigenkapital benötigen Sie für den Immobilienkauf

Die 20-Prozent-Regel beschreibt das Minimum für einen Immobilienkauf. Unter Umständen kann sich allerdings auch ein höherer Eigenkapitalanteil auszahlen: Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto geringer das Risiko der Bank – dadurch sinken die Zinsen für die Hypothek.

Allerdings müssen Sie die Ersparnisse durch einen niedrigen Zinssatz gegen die Opportunitätskosten aufwiegen. Schließlich könnten Sie das Kapital, dass Sie nicht als Eigenkapital in das Haus stecken, stattdessen investieren und Rendite erzielen. 

In der aktuellen Niedrigzinsphase ist ein hoher Eigenkapitalanteil selten sinnvoll, weil die erzielten Einsparungen geringer sind als die mögliche Rendite für das gesparte Eigenkapital. 

Selbst bei einer konservativ angesetzten Rendite übersteigt die Rendite schnell die Ersparung durch den erhöhen Eigenkapitaleinsatz.

Woher kommt das Eigenkapital?

Die Eigenkapitalbeschaffung stellt viele angehende Hausbesitzer vor große Herausforderungen. Auch mit einem überdurchschnittlichen Einkommen fehlen oft die nötigen Ersparnisse, um den Eigenkapitalanteil zu erbringen. 

In diesen Fällen haben Sie folgende Möglichkeiten, um Eigenkapital aufzubringen

  • Säule 3a:
    Die Altersvorsorge der Säule 3a ist normalerweise bis zum Renteneintritt gebunden. Für den Erwerb einer Wohnimmobilie dürfen allerdings bis zu 10 % des Eigenkapitals aus dem Altersguthaben der Säule 3a beglichen werden. Der Rest muss als hartes Eigenkapital selbst eingebracht werden. Es gibt zwei Wege, das angesparte Altersguthaben aus der Pensionskasse für die Hypothekenfinanzierung zu nutzen. Bei einem Vorbezug verringert sich die Deckung – hier sollten Sie immer eine zusätzliche Versicherung abschließen, um keine Versorgungslücke im Alter entstehen zu lassen. Bei der Verpfändung bleibt der Versicherungsschutz vollumfänglich bestehen. Sollten Sie Ihre Immobilie verkaufen, müssen Sie das aus der Pensionskasse bezogene Geld zurückzahlen.
  • Erbvorbezug
    Bei einem Erbvorbezug erhalten Sie Ihr Erbe vorzeitig ausgezahlt. Der Erbvorbezug ist allerdings steuerpflichtig. Die Höhe der Erbschaftssteuer wird auf kantonaler Ebene geregelt. Ehepartner sind von der Erbschaftsteuerpflicht ausgeschlossen, Kinder in den meisten Kantonen.
  • Schenkung
    Auch die Schenkung ist steuerpflichtig. Eine Schenkung zur Vermeidung der Erbschaftsteuer ist daher nicht möglich. Auch die verdeckte Schenkung wird vom Gesetzgeber erfasst. Verkaufen die Eltern zum Beispiel eine Immobilie unter dem Verkehrswert ihren Kindern, sind die Kinder zu einer Ersatzzahlung in Höhe der Differenz verpflichtet. Nur wenn alle Erben Ihren gesetzlichen Pflichtteil erhalten haben, ist eine solche Schenkung möglich.
  • Darlehen
    Die einzige Möglichkeit, steuerfrei Geld von der Familie zu erhalten, ist ein Darlehen. Dann versteuern weiterhin ihre Eltern ihr Vermögen, denn das Geld gehört weiterhin ihnen. Durch ein Darlehen von Freunden oder Familie können Sie das Eigenkapital aufbringen und anschließend zurückzahlen. Achten Sie darauf, die Rückzahlungen in Ihre Berechnungen einzubeziehen.

Eigenkapital & Tragbarkeit: Wie viel Haus Sie sich leisten können

Banken gehen in der Regel von Tragbarkeit aus, wenn die Kosten nicht mehr als 35 % des Haushaltseinkommens ausmachen. Unter Umständen ist es allerdings sinnvoll, die eigene Schwelle niedriger anzusetzen:

  • Mehr Flexibilität: Je weniger Haushaltseinkommen Sie aufwenden müssen, um Ihre Immobilie zu finanzieren, desto flexibler sind Sie in Ihren beruflichen und finanziellen Entscheidungen. So können Sie eher die Stunden reduzieren oder in Frühpensionierung gehen.
  • Geringeres Risiko: Auch wenn der eigene Job sicher scheint – es kann immer zu Umständen kommen, unter denen Sie relevante Teile Ihres verfügbaren Haushaltseinkommens verlieren. Wenn die Immobilie nur einen geringen Teil des Budgets einnimmt, sind Sie in der Lage, den Einkommensverlust besser aufzufangen. 

Im Allgemeinen gilt: Je niedriger die Immobilienkosten im Verhältnis zum Einkommen, desto geringer Ihr Risiko und desto höher Ihre Flexibilität. 

Die richtige Hypothek finden

Wenn Sie das nötige Kapital aufgebracht haben, gilt es, eine Hypothek zu finden. Auch bei niedrigen Zinsen lohnt sich der Vergleich verschiedener Anbieter. Wichtig ist nicht nur der Zinssatz, sondern auch die Konditionen der Hypothek.

Da die Zinsen aktuell auf einem sehr niedrigen Stand sind, lohnen sich Hypotheken mit einer längeren Zinsbindung. Sie erhalten dann auch noch den günstigen Zinssatz, wenn auf dem Markt längst wieder höhere Zinssätze gelten. 

Bei Carefinance helfen wir Ihnen, im Rahmen unserer Finanzierungsberatung das beste Angebot für die Finanzierung Ihrer Traumimmobilie zu finden. Als unabhängige Finanzberater arbeiten wir mit über 100 Banken und Versicherungen in der Schweiz zusammen und verfügen über einen vollständigen Marktüberblick.

Eigenkapital beim Immobilienkauf: Häufig gestellte Fragen & Antworten

Wie viel Eigenkapital benötige ich, um eine Hypothek von der Bank zu erhalten?

Eine Hypothek erhalten Sie in der Schweiz nur, wenn Sie Eigenkapital in Höhe von 20 % der Gesamtkosten einbringen können. Eine höhere Eigenkapitalquote ist grundsätzlich auch möglich.

Ist eine höhere Eigenkapitalquote sinnvoll?

Eine höhere Eigenkapitalquote führt zu einer geringeren Hypothek und damit zu einer kürzeren Tilgungszeit. Bei hohen Zinsen kann sich eine höhere Eigenkapitalquote also auszahlen. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist eine höhere Quote allerdings fast nie sinnvoll, weil die Rendite, die das Geld in der gleichen Zeit erzielen könnte, die eingesparten Kreditkosten um ein Vielfaches übersteigt. 

Was muss ich beachten, wenn ich Geld aus der Pensionskasse als Eigenkapital nutzen will? 

Bis zu 10 Prozent der Eigenmittel dürfen Sie aus dem angesparten Altersguthaben bei der Pensionskasse begleichen. Dies ist sowohl im Rahmen eines Vorbezugs als auch im Rahmen einer Verpfändung möglich. Beide Varianten sind zustimmungspflichtig. Bei einem vorzeitigen Verkauf der Immobilie sind Sie zudem Rückzahlungspflichtig. 

Ein Vorbezug mindert Ihren Versicherungsschutz im Alter. Damit keine Vorsorgelücke entsteht, sollten entnommene Beiträge also durch eine zusätzliche Altersvorsorge ersetzt werden.

Was bedeutet Tragbarkeit?

Neben dem Eigenkapital führt jede Bank vor der Vergabe einer Hypothek eine Tragbarkeitsrechnung durch. Bei der Berechnung der Tragbarkeit geht es darum, die monatlich anfallenden Gesamtkosten ins Verhältnis zum monatlich verfügbaren Haushaltseinkommen zu setzen. Banken gehen von einer Tragbarkeit der Hypothek aus, solange die Gesamtkosten nicht mehr als 35 Prozent des Haushaltseinkommens auffressen. 

Allerdings gehen Banken in Ihrer Berechnung von einem höheren kalkulatorischen Zinssatz aus als den, den Sie für die meisten Finanzierungen aktuell zahlen. Für eine positive Tragbarkeitsprüfung sollten Sie daher ebenfalls mit dem kalkulatorischen Zinssatz rechnen.