Mit dem Eigenheim Steuern sparen
Eigenheimbesitzer müssen keine Miete zahlen. Mit dem Eigenmietwert stellt die Schweiz sicher, dass das implizite Einkommen durch die Mietersparnis trotzdem versteuert wird. Allerdings gibt es viele Möglichkeiten, mit dem Eigenheim Steuern zu sparen. Alle Tipps zum Steuerabzug beim Eigenheim lesen Sie in diesem Artikel.
Mit dem Eigenheim Steuern sparen: Das Wichtigste in Kürze
- Eigenmietwert senken: Befinden sich leerstehende und dauerhaft ungenutzte Kinderzimmer im Eigenheim können diese auf Antrag vom Eigenmietwert abgezogen werden
- Schuldzinsen anbringen: Die Schuld- und Hypothekarzinsen sind vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abzugsfähig.
- Optimale Versteuerungsart wählen: Nutzen Sie die pauschale Besteuerung in Jahren mit niedrigen Renovierungskosten und die effektive Besteuerung in Jahren mit hohen Kosten.
- Renovationen aufteilen: Teilen Sie Renovationen auf, um die Steuerprogression zu brechen und die Gesamtsteuerlast zu mindern
- Indirekt amortisieren: Durch die indirekte Amortisation profitieren Sie von den Steuervorteilen der Säule 3a und senken ihre effektive Steuerlast
Eigenmietwert & Schuldzins
Ein Eigenheim stellt für Besitzer zunächst eine steuerliche Belastung dar. Mit dem Eigenmietwert wird der geschätzte Wert der Liegenschaft im Fall einer hypothetischen Mittel dem steuerbaren Einkommen zugerechnet. Im Idealfall wird der Eigenmietwert durch die Schuldzinsen ausgeglichen. Dazu müssen Sie die Hypothek so wählen, dass beide übereinstimmen. Schuld- und Hypothekarzinsen sind vollständig steuerlich abzugsfähig. Da die Zinsbelastung wegen der aktuellen Niedrigzinsperiode allerdings sehr gering ist, fällt die Steuerbelastung ebenfalls gering aus.
Der Eigenmietwert wird durch das zuständige Finanzamt geschätzt. Prüfen Sie unbedingt die entsprechenden Unterlagen auf eine stichhaltige Schätzung. Wenn die Schätzung aufgrund fehlerhafter Objektdaten durchgeführt wurde, können Sie Einspruch gegen die Festsetzung des Eigenmietwerts einlegen. Wenn die Kinder ausziehen oder der Ehepartner stirbt, stehen ihre Zimmer vielfach leer. Beim Bund sowie in manchen Kantonen darf man nicht mehr gebrauchte und leer stehende Zimmer vom Eigenmietwert abziehen. Der Abzug gilt allerdings nur dann, wenn die Räume dauerhaft ungenutzt sind.
Pauschale oder effektive Versteuerung?
Als Eigenheimbesitzer entscheiden Sie zwischen der pauschalen Veranlagung Ihrer Ausgaben und einem effektiven Nachweis der tatsächlich entstandenen Kosten. Sie müssen sich nicht dauerhaft für eine der Varianten entscheiden, sondern wählen die Besteuerung mit jeder Steuererklärung erneut.
- In Jahren mit geringen Kosten lohnt sich die pauschale Besteuerung
- In Jahren mit grossen Renovierungen und anderen Ausgaben wählen Sie die effektive Besteuerung und weisen die entstandenen Kosten im Einzelnen nach
Durch die geschickte Aufteilung der Renovationen auf verschiedene Jahre können Sie ebenfalls Steuern sparen. Nutzen Sie die Aufteilung, um die Steuerprogression in beiden Jahren zu brechen. Teilen Sie die Renovationskosten so auf, dass die pauschale Besteuerung in beiden Jahren höher liegt als die effektive Besteuerung
Steuerabzug beim Eigenheim: Werterhaltende Massnahmen
Der Unterhalt einer Immobilie kostet Geld. Da die Immobilie über den Eigenmietwert versteuert wird, dürfen Sie Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie absetzen. Alle direkt werterhaltenden Massnahmen sind abzugsfähig, wertvermehrende Massnahmen allerdings nicht. Die Kantone regeln im Detail, welche Massnahmen anerkannt sind. Eine häufige Ausnahme sind Investitionen in Energieeffizienz und Umweltschutz. In fast allen Kantonen können Sie trotz des wertvermehrenden Charakters der Massnahmen den Einbau von Photovoltaik-Anlagen, energieeffizienten Fenstern und Wärmepumpen in der Steuererklärung anbringen. Wenn Sie die Kosten in einem Jahr nicht vollständig absetzen können, ist ein Übertrag in die nächsten 2 Steuerjahre möglich.
Steuern sparen durch die Hypothek: Direkte oder indirekte Amortisation?
Die Art der Amortisation kann einen Einfluss auf Ihre Steuerlast haben. Beim Abschluss der Hypothek sollten Sie daher auch die steuerlichen Aspekte im Hinterkopf behalten:
- Bei der direkten Amortisation zahlen Sie einen relativen Anteil der Hypothekarschuld ab, sodass die Hypothek und damit die Zinsbelastung mit der Zeit sinken.
- Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie Ihre Hypothek nicht direkt ab. Stattdessen überweisen Sie die fälligen Beträge auf ein Säule 3a-Konto ein, dass in der Zukunft für die Hypothek verwendet wird. Einzahlungen in das Säule 3a Konto wirken sich steuermindernd aus, sodass Ihre effektive Steuerlast sinkt. Da die aktuelle Zinsbelastung angesichts anhaltender Niedrigzinsen ohnehin gering ist, kann sich die indirekte Amortisation häufig auszahlen.
Fragen & Antworten zum Thema
Beim Verkauf einer Immobilie fällt eine Grundstückgewinnsteuer an – natürlich nur, wenn tatsächlich ein Gewinn erzielt wird. Bei der Ermittlung des Kaufpreises werden nicht nur die Anschaffungskosten, sondern auch alle wertvermehrenden Massnahmen berücksichtigt. Bewahren Sie daher unbedingt immer alle Rechnungen und Quittungen auf – auch, wenn Sie die Kosten nicht direkt absetzen können.
Ausserdem profitieren Sie vom Besitzerdauerabzug. Für jedes Jahr als Eigentümer der Immobilie wird ein prozentualer Anteil von der Steuer abgezogen. In Zürich liegt der Besitzdauerabzug bei 3 Prozent. Eigenheimbesitzer können eine Immobilie in Zürich also frühestensnach 34 Jahren steuerfrei verkaufen.
Eine Ausnahme gilt bei der Ersatzbeschaffung. Wenn Sie Ihre Liegenschaft verkaufen, um eine andere Liegenschaft zu kaufen, wird die Besteuerung ausgesetzt, bis der Kauf der neuen Immobilie abgeschlossen ist. Anschliessend wird nur die mögliche Differenz zwischen dem Gewinn aus dem Verkauf und den Ankaufspreis der neuen Immobilie besteuert.
Beim pauschalen Ansatz von Kosten für Renovationen und andere werterhaltende Massnahmen dürfen Eigenheimbesitzer je nach Kanton zwischen 10 und 20 Prozent vom Eigenmietwert anbringen. Die pauschale Besteuerung lohnt sich also in Jahren, in denen Ihre tatsächlichen Kosten gering sind. In einem kostenintensiven Jahr wählen Sie dann die effektive Besteuerung, um Ihre echte Kosten ansetzen zu können.
