Was ist eine Hypothek? Modelle, Voraussetzungen und Vergabe
Viele Menschen hegen den Traum vom Eigenheim, doch die wenigsten begleichen den Kaufbetrag vollständig aus eigener Tasche. Alles, was Sie zu Hypotheken wissen müssen, lesen Sie in diesem Artikel.
Definition: Was ist eine Hypothek?
Eine Hypothek ist eine besondere Form des Kredits für den Kauf einer Wohnimmobilie. Die Besonderheit liegt in der Art der Sicherheit: Bei Konsumkrediten hat die Bank bei Zahlungsunfähigkeit kaum eine Möglichkeit, den Verlust zu ersetzen. Bei einer Hypothek wird die gekaufte Immobilie zur Sicherheit für die Bank.
Mit der Aufnahme einer Hypothek geht also immer die Übertragung des Pfandrechts einher. Wenn eine Hypothek nicht mehr bedient wird, kann der Gläubiger die finanzierte Immobilie versteigern, um die Verluste zu minimieren. Für angehende Eigenheimbesitzer hat dieses Modell zwei große Vorteile:
- Zugänglichkeit: Die Hypothek als besondere Form des Kredits ermöglicht vielen Menschen überhaupt erst, eine Immobilie zu kaufen. Um einen Konsumkredit in Höhe des Kaufpreises einer Immobilie zu erhalten, müsste der Kreditnehmer bereits über großes Vermögen verfügen.
- Kosten: Das geringere Risiko für die Bank bei der Hypothek spiegelt sich auch in den Zinssätzen wieder. Hypothekenzinsen liegen unter den marktüblichen Zinsen für Konsumkredite. Dadurch wird der Kauf einer Immobilie insgesamt günstiger.
Wie funktioniert eine Hypothek?
Hypothek ist kein Rechtsbegriff. Rechtlich gesehen handelt es sich bei der Hypothek um die Übertragung eines Pfandrechts an der Immobilie an den Kreditgeber. Dieses Pfandrecht wird im Grundbuch als Grundpfand eingetragen. Für die Hypothek benötigen Sie einen Schuldbrief, der die Forderung des Kreditgebers verbrieft. Mit dem Schuldbrief sind Sie mit Ihrer Immobilie und Ihrem gesamten persönlichen Vermögen haftbar, wenn es zu Problemen bei der Begleichung der Hypothek kommt. In der Schweiz gibt es zwei Arten von Schuldbriefen: Papier-Schuldbriefe und Register-Schuldbriefe
Der Unterschied liegt lediglich in der Form, in der das Pfandrecht eingetragen oder gelöscht werden kann. Wenn Sie einen Papier-Schuldbrief verlieren, müssen Sie ihn erst gerichtlich außer Kraft setzen lassen. Bei einem Register-Schuldbrief besteht dieses Risiko nicht. Alte Papier-Schuldbriefe lassen sich auf Antrag in Register-Schuldbriefe umwandeln, wenn beide Parteien damit einverstanden sind.
Hypothek aufnehmen: Voraussetzungen
Jede Hypothek stellt für den Hypothekar ein gewisses Risiko dar: Wird die Hypothek nicht mehr bedient, bleibt die Bank auf den Kosten sitzen. Im Gegensatz zu Konsumkrediten gibt es aber immerhin das Haus, das einen realen Gegenwert repräsentiert und von der Bank ggf. Verkauft werden kann. Trotzdem gelten bestimmte Kriterien bei der Hypothekenvergabe.
Tragbarkeit
Wenn Sie eine Hypothek beantragen führt der Hypothekar eine sogenannte Tragbarkeitsrechnung durch. Damit ermittelt der Hypothekengeber, wie viel Hypothek sie sich leisten können. Die Tragbarkeit ergibt sich aus dem Verhältnis der monatlichen Immobilienkosten zum verfügbaren Haushaltseinkommen. In der Regel gilt eine Hypothek als Tragbar, wenn sie nicht mehr als 35 Prozent des Haushaltseinkommens beträgt. Die Tragbarkeit ist allerdings nur eine notwendige Bedingung. Nicht jede tragbare Hypothek wird auch bewilligt.
Außerdem nutzen Hypothekare für die Berechnung der Tragbarkeit immer einen kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent. Das kann insbesondere in der aktuellen Niedrigzinsphase zu bösen Überraschungen führen: Eine Hypothek, die real bezahlbar ist, kann auf dem Papier nicht mehr tragbar sein.
Beispiel:
Familie Müller verfügt über ein Haushaltsnettoeinkommen von 12’000 CHF.
Die monatlichen Immobilienkosten betragen 2’000 CHF. Damit ergibt sich eine Tragbarkeit von 2’000/12’0000 = 16,66 %. Da die Immobilienkosten nur ⅙ des Haushaltseinkommens von Familie Müller einnehmen, bestehen sie die Tragbarkeitsprüfung.
Belehnung
Die Belehnung beschreibt das Verhältnis von Immobilienwert und beantragter Hypothek und darf 80 % nicht überschreiten Für die Vergabe einer Hypothek setzen Banken immer Eigenkapital in Höhe von 20 Prozent der Gesamtimmobilienkosten (Kaufpreis der Immobilie + Kosten für Notar) voraus. Ein höherer Eigenkapitalanteil ist immer möglich, lohnt sich wegen der aktuell sehr niedrigen Zinsen in der Regel nicht. Als Eigenkapital kommen nicht nur angesparte Geldmittel, sondern auch Vorsorgegelder aus der zweiten und dritten Säule des Schweizer Vorsorgesystems vorbezogen werden.
Beispiel:
Familie Müller will eine Immobilie für 1’000’000 CHF kaufen. Damit darf die Hypothek maximal 0,8 * 1’000’000 = 800’000 CHF betragen. Den Rest der Summe muss Familie Müller aus Eigenmitteln bestreiten.
Hypothekarmodelle: Fester, variabler oder LIBOR-Zinssatz?
Hypothek ist nicht gleich Hypothek. In der Schweiz existieren drei verschiedene Hypothekarmodelle:
- Festhypothek: Die Festhypothek besitzt für die gesamte Laufzeit der Hypothek einen festen Zinssatz. Sie ist das verbreitetste Hypothekarmodell in der Schweiz – rund 80 % der Kreditnehmer entscheiden sich dafür. Der Vorteil der Festhypothek liegt in der großen Planungssicherheit. Sie wissen von Anfang an, wie hoch die Kosten zu jedem Zeitpunkt der Laufzeit sein werden. Aktuell sind die Konditionen für Hypotheken zudem sehr gut. Mit einer Festhypothek sichern Sie sich also langfristig einen attraktiven Zinssatz. Der Nachteil: Von fallenden Zinsen können Sie ebenfalls nicht profitieren. Die Laufzeit einer Festhypothek ist variabel und liegt zwischen 1 und 10 Jahren.
- Variable Hypothek: Variable Hypotheken besitzen einen variablen Zinssatz der jährlich an die Entwicklung auf dem Kapitalmarkt angepasst wird. Variable Hypotheken besitzen in der Regel keine feste Laufzeit – nur eine sechsmonatige Kündigungsfrist ist üblich. Die variable Hypothek ist sinnvoll, wenn Sie in der Zukunft fallende Zinsen erwarten oder die Zinsen ohnehin auf einem sehr hohen Stand sind.
- LIBOR-Hypothek: Bei der LIBOR-Hypothek ist der Zinssatz an den EURO-Geldmarktsatz (LIBOR) gebunden. Der LIBOR-Zinssatz beschreibt den Referenzzinssatz für den Verkehr zwischen Geschäftsbanken. Hypothekennehmer erhalten den LIBOR-Zinssatz immer mit einem Aufschlag, der das Risiko der Hypothekengeber abdeckt. Eine LIBOR-Hypothek besitzt eine feste Laufzeit. Gegen Zinsschwankungen können Sie eine Zusatzversicherung abschließen, die einspringt, wenn die Zinsen über einen bestimmten Schwellenwert steigen.
Hypothek: Häufig gestellte Fragen & Antworten
Im Volksmund ist eine Hypothek synonym zum Kredit. Aber im Gegensatz zum Kredit, erhält der Hypothekengeber im Austausch für das Geld das Pfandrecht für die Immobilie. Bei Zahlungsunfähigkeit darf die Bank das Haus das zwangsversteigern. Durch dieses Modell sinkt das Risiko für Geldinstitute. Angehende Eigenheimbesitzer erhalten so leichter einen Kredit für Ihren Traum zu besseren Konditionen als bei einem Konsumkredit.
Bei der Hypothekenvergabe werden zwei Kriterien angelegt. Belehnung und Tragbarkeit.
Die Belehnung darf höchstens 80 % vom Immobilienwert betragen. Hypothekennehmer müssen daher mindestens 20 % aus Eigenmitteln finanzieren. Tragbarkeit bezeichnet den Anteil, den die monatlichen Immobilienkosten an ihrem Einkommen einnehmen. Als tragbar wird eine Hypothek in der Regel dann betrachtet, wenn sie nicht mehr als 35 % des Haushaltseinkommens einnimmt.
Es gibt drei Hypothekenarten. Bei der variablen Hypothek variiert der Zinssatz über die Laufzeit. Dafür hat die variable Hypothek eine sehr kurze Kündigungsfrist. Sie lohnt sich daher bei einem hohen Zinsniveau und wenn Sie sinkende Zinsen erwarten. Die Festhypothek hat einen festen Zinssatz über die Laufzeit hinweg und lohnt sich daher besonders, um niedrige Zinsen zu fixieren. Die dritte Art der Hypothek ist die LIBOR-Hypothek. Sie ist an den europäischen Referenzzinssatz für Geschäftsbanken gebunden.
