Das Ferienhaus ist ein Traum, den viele Menschen hegen. Wer hat nicht gerne einen ruhigen Ort, an dem er sich zurückziehen, abschalten und entspannen kann? Aber vor den Genuss gibt es einiges zu beachten. Wir erklären, worauf Sie bei der Auswahl Ihres Ferienhauses achten müssen und wie Sie sich eine faire Finanzierung sichern.

Ferienhaus kaufen: Das richtige Haus finden

Die Entscheidung ist gefasst: Sie wollen ein Ferienhaus kaufen. Aber der Erwerb bedarf einer gründlichen Vorbereitung, die bereits bei der Auswahl beginnt. 

Eine Ferienimmobilie sollte zum Entspannen einladen. Eine gute Lage ist deshalb entscheidend. Beurteilen Sie unbedingt, inwiefern wichtige Einrichtungen zu erreichen sind. Entscheidend für die Wahl sollten nämlich nicht nur persönliche Präferenzen sein. Die Lage ist wichtig, aber nicht hinreichend:

• Baugesetze und Zonenpläne: Je nach Region können örtliche Vorschriften die Weiterentwicklung des Objekts erschweren. Überprüfen Sie daher, welche Möglichkeiten und Einschränkungen beim konkreten Objekt bestehen
• Rahmenbedingungen: Gerade in touristisch stark frequentierten Orten nehmen die Gemeinden oft zusätzliche Steuern von auswärtigen Ferienhausbesitzern. Diese sollten Sie vorab in Ihre Kalkulationen einbeziehen. Informationen dazu finden Sie auf den Websites der Gemeinden oder beim Kanton 
• Auch die Wiederverkäuflichkeit spielt eine wichtige Rolle. Selbst wenn Sie aktuell nicht planen, die Immobilie zu verkaufen, kann es immer zu Situationen kommen, in denen Sie die Immobilie verkaufen wollen. Wichtig für den Wiederverkauf ist neben der Lage vor allem die Ausstattung relevant:
  • Wie gross ist die Immobilie.
  • Welche sanitären Einrichtungen sind vorhanden?
  • Wie ist die Immobilie möbliert? 
  • Gibt es Parkplätze.?
  • Ist das Haus barrierefrei?

Ferienhaus kaufen: Ist der Preis fair?

Auch bei der Ferienimmobilie kann eine Immobilienbewertung sinnvoll sein. Wenn Ihnen der Preis zu hoch erscheint, hilft ein Immobilienexperte Ihnen, einen besseren Gesamteindruck von der Wunschimmobile zu erhalten. Insbesondere mögliche notwendige Renovierungsarbeiten sollten Sie bei den Kaufverhandlungen berücksichtigen.

Um Geld zu sparen, lohnt sich auch ein Blick in andere Gemeinden. Die Preise für Ferienimmobilien unterscheiden sich nicht nur kantonal, sondern auch von Ort zu Ort sehr stark. In einem benachbarten Ort Ihrer Wunschimmobilie erhalten Sie so eine schönere Immobilie für weniger Geld. Bei Fragen des Denkmalschutzes oder baurechtlichen Vorschriften sollten Sie einen Gutachter hinzuziehen. 

In jedem Fall lohnt sich ein umfassender Vergleich der zur Verfügung stehenden Objekte. Nur wenn Sie die Alternativen kennen, können Sie einschätzen, ob der Preis eines Objekts marktüblich ist. Bei Carefinance helfen unabhängige Berater Ihnen bei dieser Einschätzung.

Ferienhaus: So klappt die Finanzierung

Die Faustregel der Budgetplanung lautet, dass Sie maximal ⅓ Ihres Haushaltseinkommens für die Unterkunft aufwenden sollten. Daran ändert sich auch mit Ferienhaus nichts. Die Kosten für Eigenheim und Ferienhaus sollten insgesamt nicht mehr als ⅓ Ihre monatlichen Einnahmen aufzehren. 

Gleichzeitig ist auch die Finanzierung schwieriger als bei der ersten Wohnimmobilie. Das müssen Sie beachten: 

• Mehr Eigenkapital: Die Eigenkapitalquote repräsentiert das Risiko Ihrer Bank. Banken nehmen bei Ferienhäusern regelmässig ein höheres Risiko an als bei der Erstimmobilie. Schliesslich ist eine zusätzliche Immobilie immer auch eine finanzielle Belastung. Daher sind Eigenkapitalquoten von 35 – 50 Prozent marktübliche Konditionen
• Keine Vorsorgegelder: Die Finanzierung der Hauptwohnimmobile darf auch durch die eigenen Vorsorgegelder aus der Säule 3a bestritten werden – bei einem Ferienhaus ist dies allerdings nicht möglich. So verhindert die Schweiz, dass die Vorsorge im Alter für ein Luxusobjekt gefährdet werden kann 
• Amortisation: Die Amortisation einer Ferienimmobilie ist an strengere Vorgaben geknüpft als bei gewöhnlichen Wohnimmobilien. Die Belehnung muss innerhalb von 15 Jahren auf 65 Prozent des ursprünglichen Belehnungswerts reduziert werden
• Versteuerung: Bei der Ferienimmobilie ist der Eigenmietwert steuerpflichtig. Er muss mindestens 60 Prozent der marktüblichen Miete betragen. Der genaue Betrag ist kantonal geregelt
• Laufzeit: Die meisten Käufer eines Ferienhauses haben parallel eine Eigenheimfinanzierung laufen. Achten Sie beim Abschluss der neuen Finanzierung darauf, dass die Laufzeiten nicht gleich lang sind. Den Horizont der Finanzierung sollten Sie im Idealfall nicht zu lang wählen. Ansonsten wird ein Wiederverkauf schwierig. 

Hintergrund der strengen Bedingungen für eine Finanzierung der Ferienimmobilie ist ein höheres Risiko. Einerseits stellt ein Zweitwohnsitz eine erhöhte finanzielle Belastung dar, andererseits ist er als Luxusgut eines der ersten Objekte, die bei einem finanziellen Engpass nicht mehr bedient werden. 

Ferienhaus versteuern: Eigenmietwert

Egal ob Sie ein Ferienhaus vermieten oder ausschliesslich selbst nutzen – aktuell zahlen Sie für Ihr Ferienhaus Steuern. Wenn Sie nicht an andere vermieten, richtet sich die Steuer nach dem Eigenmietwert der Immobilie. Der Eigenmietwert orientiert sich an der theoretisch zu erzielenden Miete. 

Der Verfahren zur Bestimmung des Eigenmietwerts ist kantonal nicht einheitlich geregelt. Die Basis bildet die Wohnfläche inklusive Terrassen und Balkonen. Der Eigenmietwert kommt abhängig vom Kanton auf Grundlage der folgenden Berechnungen zustande: 

• Vergleichsmiete
• Liegenschaftsschätzungen des Kantons (Vermögenssteuerwert)
• Einzelbewertungsverfahren
• Individuelle Bewertungen

Diesen Eigenmietwert müssen Sie als Einkommen versteuern. So trägt die Schweiz dem Umstand Rechnung, dass mit der Anschaffung der Immobilie ein Vermögenswert hinzugekommen ist. 

Wie hoch die Steuer liegt, ist kantonal geregelt. Mindestens 60 Prozent des ermittelten Eigenmietwerts werden überall fällig. Ansonsten fällt die Besteuerung unter den sonst geltenden Tarif für die Einkommens- und Vermögenssteuer. Bei einer gewerblichen Vermietung zählt die tatsächliche erhaltene Miete als zu versteuerndes Einkommen. 

Sowohl bei der gewerblichen Ferienhausvermietung als auch bei der privaten Ferienhausnutzung haben Sie die Möglichkeit Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten steuermindernd geltend zu machen. Damit werden für Fremdkapital finanzierte Objekte weniger Steuern fällig als für Objekte, die zu einem grösseren Teil aus Eigenmitteln finanziert werden. Trotzdem ist eine ohne Hypothek nicht immer sinnvoll. Sie lohnt sich nur dann, wenn der Reingewinn nach Steuerabzug höher ist als mit einer niedrigen Hypothek. 

Checkliste Ferienhaus kaufen: Darauf müssen Sie achten

Wahl der Immobile

• Wie ist die Immobilie an die örtliche Infrastruktur angebunden?
• Wie ist die Ferienimmobilie ausgestattet?
• Gibt es Beschränkungen, die Arbeiten an der Immobilie erschweren?

Kosten

• Ist der Kaufpreis marktüblich (Externen Berater hinzuziehen und vergleichen)
• Fallen Steuern in der Gemeinde ein?
• Fällt eine Provision für den Makler an?

Finanzierung

• Stehen genug Eigenmittel (i.d.R 35 -50 Prozent der Finanzierungssumme) zur Verfügung?
• Armotisierungsvorschrift einplannen
• Finanzierungszeitraum asynchron zur Ersthypothek wählen
• Vorsorgegeld-Regelung beachten