Auch das schönste Eigenheim muss irgendwann renoviert werden. Ein altes Bad, ein abgenutzter Boden oder eine alte Elektrizität. Auch Um- und Anbauten fallen an. Aber häufig scheitern die Renovierungen nicht am Tatendrang, sondern an der Finanzierung. Welche Finanzierungsformen es gibt und wie sie ein tragfähiges Finanzierungskonzept aufbauen, erklären wir in diesem Artikel.

Renovierung finanzieren: Langfristig planen

Im Idealfall haben Sie bereits bei der Anschaffung des Eigenheims spätere Renovierungen einkalkuliert und entsprechende Rücklagen gebildet. Für die Berechnung der Instandhaltungsrücklage gibt es verschiedene Ansätze. Alle der folgenden Berechnungsmethoden beziehen sich auf Renovierungsmassnahmen, die den Werterhalt der Immobilie zum Ziel haben. Davon zu unterscheiden sind Massnahmen, die sich wertsteigernd auswirken – wie zum Beispiel der Anbau einer Garage. Hierfür müssen Sie zusätzliche Rücklagen bilden, wenn Sie die Massnahmen aus eigener Tasche finanzieren wollen.

Instandhaltungsrücklage berechnen

Familie Maier aus Zürich hat ein Haus mit 120 Quadratmeter Wohnfläche und 300 Quadratmeter Grund für insgesamt 400.000 CHF gekauft. Das Haus wurde 2017 für Herstellungskosten von 1200 CHF pro Quadratmeter gebaut.

Berechnung über Alter

Im Nachbarland Deutschland bestimmt die Berechnungsverordnung des Wohnungsbaugesetzes die Instandhaltungsrücklage anhand des Alters der Immobilie:

•     Jünger als 22 Jahre: 7,10 Euro / Quadratmeter (7,50 CHF) / Jahr
•     Älter als 22 Jahre: 9 Euro / Quadratmeter / Jahr
•     Älter als 32 Jahre: 11,50 Euro/ Quadratmeter/ Jahr

Da die Immobilie von Familie Maier erst 5 Jahre alt ist, müssen Sie also 7,50 CHF * 120 QM Wohnfläche = 900 CHF im Jahr zurücklegen.

Berechnung nach Faustregel

Einige Verbände nutzen für die Berechnung der Instandhaltungsrücklage eine simple Faustregel. Pro Quadratmeter Wohnfläche sollten Sie 1 CHF pro Monat zurücklegen.

In unserem Beispiel müsste Familie Maier also 120 CHF im Monat beziehungsweise 1440 CHF im Jahr ansparen. 

Berechnung nach Petersscher Formel

Die Peterssche Formel ist der konservativste Ansatz für die Rücklagenbildung und wird im professionellen Kontext am häufigsten genutzt, um die Rücklagenhöhe zu berechnen. Die Peterssche Formel arbeitet mit der Voraussetzung, dass in 80 Jahren das 1,5-fache der Herstellungskosten zur Sanierung der Immobilie anfallen. Für unsere Familie bedeutet das einen Sparbetrag von 

1200 CHF Herstellungskosten * 1,5 = 1800 CHF

1800 CHF / 80 Jahre = 22,5 CHF / pro Quadratmeter / Jahr

120 Quadratmeter * 22,5 CHF

= 2700 CHF pro Jahr.

Sanierungsarbeiten: 3 Möglichkeiten für die Finanzierung

Nicht immer gelingt es, von Anfang an Geld für die Renovierung zurücklegen, zum Beispiel, wenn eine Renovierung unerwartet früh fällig wird und die Ersparnisse noch nicht ausreichend sind. Als Immobilienbesitzer stehen Ihnen dann immer noch 4 Möglichkeiten offen, die Renovierung Ihrer Immobilie zu finanzieren.

Hypothek

Die meisten Träume vom Eigenheim werden mithilfe einer Hypothek finanziert. Um eine Renovierung zu finanzieren, können Sie eine amortisierte Hypothek erneut aufnehmen oder die bisherige Hypothek aufstocken. Dabei müssen Immobilienbesitzer Folgendes beachten:

• Banken finanzieren grundsätzlich nur Massnahmen, die sich wertsteigernd auf die Immobilie auswirken. Dazu gehört zum Beispiel der Anbau einer Garage oder eines Wintergartens, aber auch die Aufwertung des Badezimmers. Eine Küchenrenovierung, bei der lediglich alte Geräte ersetzt werden, ist dagegen nur werterhaltend und von einer Finanzierung durch eine Hypothek ausgeschlossen.

• Eine Aufstockung ist nur möglich, wenn die Belehnungsgrenze noch nicht erreicht ist und die Hypothek für Sie weiterhin tragbar bleibt. Als tragbar gilt eine Hypothek, deren monatliche Gesamtkosten nicht mehr als ⅓ des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens ausmachen. Diese Grenze ist allerdings nicht in Stein gemeisselt.

• Kreditinstitute haben hier Spielraum, sodass Sie als zuverlässiger Kunden auch bei knappem Überschreiten der Tragbarkeitsgrenze eine Bewilligung erhalten könnt.

• Die Kosten werden dabei maximal zu 80 % durch die Hypothek finanziert. Wie beim Immobilienkauf ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent notwendig.

Vorbezug von Vorsorgegeldern der Säule 3a

Die angesparten Gelder aus der Pensionskasse sind für gewöhnlich an den Ruhestand gebunden. Für die Anschaffung und die Renovierung des Eigenheims ist allerdings ein Vorbezug möglich. Vorbezogene Gelder unterliegen der Kapitalauszahlungssteuer.

Diese Besteuerung lässt sich vermeiden, indem Sie eine Hypothekarerhöhung vornehmen und gleichzeitig die Pensionskassengelder verpfände. So verlässt das Vorsorgeguthaben nicht die Pensionskasse, bleibt verzinst und muss nicht versteuert werden. Gleichzeitig bleibt der Vorsorgeschutz bestehen.

Nicht jede Renovation erlaubt den Vorbezug von Pensionsgeldern. Gestattet sind nur Renovationen, die sich direkt werterhaltend auf die Immobilie auswirken. Vorbezugsfähige Renovationen sind beispielsweise; 

•  Heizanlage sanieren
•  Fassade erneuern
•  Dach ausbauen
•  Fenster erneuern
•  Bodenbeläge austauschen
•  Keller ausbauen
•  PV-Anlage für Heizung und Warmwassergewinnung

Nicht vorbezugsfähige Renovierungen sind beispielsweise folgende Renovierungsvorhaben:

•  Pool oder Sauna bauen
•  Garage bauen
•  Neue Möbel oder Haushaltsgeräte
• Anbau eines Gartenhauses
• Gartenbau
• Kleinere Gebrauchsreparaturen
• Selbstdurchgeführte Renovierungen

Ausserdem gibt es für den Vorbezug weitere Regeln:

• Der Vorbezug muss mindestens 20.000 CHF betragen
• Ein Vorbezug ist nur alle 5 Jahre möglich, bis 5 Jahre vor dem geplanten Renteneintrittsalter
• Befinden Sie sich bereits kurz vor der Rente, ist nur noch eine Auflösung des Vorsorgekontos möglich
• Alle Arbeiten müssen mit ordentlichen Rechnungen gegenüber der Pensionskasse belegt werden
• Ein nachträglicher Vorbezug ist für bis zu 1 Jahr möglich, d.h Ihre Rechnungen dürfen zum Zeitpunkt des Vorbezugs maximal 1 Jahr alt sein
• Wenn Sie bereits Ihre Vorsorgegelder für den Kauf der Immobilie verpfändet haben, ist ein Vorbezug nur mit Einverständnis der Bank möglich. Auf Grundlage Ihrer Einkommensverhältnisse und des Immobilienwerts entscheidet sie dann über eine Freigabe.

Sanierungsarbeiten finanzieren: Fördergelder beantragen

Wenn Sie Ihr Eigenheim klimafreundlich renovieren wollen, bieten Bund, Kantone, Städte, Gemeinden und regionale Versorger verschiedene Förderprogramme an. Eine Übersicht über die verfügbaren Fördermöglichkeiten in Ihrer Region finden Sie auf Energiefranken.ch

In Zürich fördert der Kanton beispielsweise die Modernisierung der Heizungsanlage mit mittleren vierstelligen Beträgen. Auch für die Sanierung der Gebäudehülle nach Minergie-Standard wird vom Kanton gefördert.