Kündigung wegen Eigenbedarf: Darauf müssen Vermieter & Mieter achten

Kündigung wegen Eigenbedarf: Darauf müssen Vermieter & Mieter achten

- 31. Dezember 2021 - Blog

Mit einer Eigenbedarfskündigung können Sie Mietern Ihrer Immobilien entgegen den sonst geltenden Kündigungsbestimmungen kündigen, um die Immobilie selbst zu nutzen. Wie funktioniert die Eigenbedarfskündigung?

Inhaltsverzeichnis

Eigenbedarfskündigung: Das Wichtigste in Kürze

Unter der Kündigung wegen Eigenbedarf versteht man die Selbstnutzung einer Immobilie als Kündigungsgründe. Als Eigentümer besitzen Sie über die prinzipielle Verfügungsgewalt über Ihrem Eigentum, dass nicht durch eine Vermietung ausgehebelt wird.

  • Wie: Damit eine Kündigung wegen Eigenbedarf wirksam wird, müssen Eigentümer sich an enge Regeln halten. 
  • Wer: Grundsätzlich schliesst der Eigenbedarf nicht nur den Eigentümer selbst, sondern auch dessen Familien- oder Haushaltsangehörige. Auch die Nutzung durch Kinder eines Partners oder Pflegepersonal fallen unter die Eigenbedarfsregelung.
  • Warum: Entscheidend sind unabweisbare Gründe, die eine weitere Vermietung der Immobilie unmöglich machen. 

Wie funktioniert eine formelle Eigenbedarfskündigung?

Bei der Kündigung von einem Mietverhältnis musst du darauf achten, dass sie formell richtig durchgeführt wird. Nur so ist sie gesetzlich gültig. Achte deshalb bei der Eigenbedarfskündigung auf folgende Punkte:

  • Richtiger Adressat: Eine Kündigung wegen Eigenbedarf muss grundsätzlich an jeden Mieter im Vertrag einzeln ausgestellt werden. Ausserdem muss die Kündigung belegbar sein. Kündigungen sollten Sie daher nur als Einschreiben versenden oder persönlich – im Beisein eines Zeugen – übergeben. Nur so haben Sie einen eindeutigen Beleg, falls der Mieter behauptet, dass Kündigungsschreiben nicht erhalten zu haben oder es tatsächlich bei der Post verloren geht.
  • Kündigungsfrist: Bei der Eigenbedarfskündigung gilt eine Frist von drei Monaten ab dem Zeitpunkt der Zustellung der Kündigung. 
  • Kündigungsschreiben: Für die Kündigung wegen Eigenbedarf stellen Kantone spezielle Kündigungsformulare zur Verfügung, die Sie unterschreiben müssen. In der Kündigung muss der Eigenbedarf umfassend und plausibel begründet werden. Ausserdem muss das Schreiben auch auf das Widerspruchsrecht hinweisen, dass Ihrem Mieter nach Art. 271 Obligationenrecht zusteht.
  • Mitteilungspflicht: Eigenbedarf können Sie nur dann geltend machen, wenn Sie den Mieter entweder bei Einzug auf den möglichen Eigenbedarf hingewiesen haben oder der Bedarf erst während des Mietverhältnisses entstanden ist.
  • Besonderheiten der Eigenbedarfskündigung von Geschäftsräumen: Bei der Eigenbedarfskündigung von Geschäftsräumen gilt abweichend von Privatwohnungen eine Kündigungsfrist von 6 Monaten.

Immobilie verkaufen: Mietverhältnis bleibt unberührt

Ein Immobilienverkauf betrifft die laufenden Mietverhältnisse nicht. Der neue Eigentümer übernimmt mit dem Eigentum an der Immobilie auch das Mietverhältnis und alle damit verbundenen Verpflichtungen. Auch ein neuer Verkäufer muss sich bei Eigenbedarf daher an die gesetzliche Kündigungsfrist halten und kann dem Mieter nicht grundlos kündigen. 

Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung: Was tun

Eine Eigenbedarfskündigung muss nicht unwidersprochen bleiben. Kann der Miete besondere Härte geltend machen, müssen Sie das Mietverhältnis aufrechterhalten. Die Härtefolgen regeln OR Art. 272:

  • Hohes Alter
  • Eine körperliche Behinderung
  • Eine schwere Krankheit
  • Schwangerschaft

Das Vorliegen eines solchen Grundes ist notwendige, aber keine hinreichende Bedingung für die Abweisung der Eigenbedarfskündigung. Die Gründe werden ins Verhältnis zu den persönlichen und finanziellen Verhältnissen und dem örtlichen Wohnungsmarkt gesetzt. Im Mittelpunkt steht dabei die Frage: Ist dem Mieter ein Umzug in eine andere Wohnung zuzumuten, ohne aus seinem Leben gerissen zu werden? 

Dabei spielt auch der Eigenbedarf selbst eine Rolle. Gerichte wägen hier zwischen Dringlichkeiten des Eigenbedarfs ab. Besitzen Sie beispielsweise mehrere Wohnungen in derselben Stadt, kann das Gericht den Eigenbedarf als nicht dringlich einstufen.

Verantwortlich für die Bearbeitung des Widerspruchsverfahrens ist eine Schlichtungsstelle. Entscheidet die Schlichtungsstelle zugunsten des Mieters für das Vorliegen eines Härtefalls, dann kann das Mietverhältnis auf bis zu 4 Jahre gestreckt werden. In diesen Zeiten können Sie die Wohnung dann nicht für Ihren Eigenbedarf nutzen. 

Stellst sich im Nachhinein heraus, dass Sie den Eigenbedarf zwar angemeldet haben, die Wohnung aber dann doch nicht selbst nutzen, kann der Mieter auf Wiedereinsetzung des Mietverhältnisses und Schadensersatz für gegebenenfalls entstandene Kosten klagen. 

Statt Rechtsstreit wegen Eigenbedarf: Einigung mit dem Mieter erzielen

Statt einen Widerspruch zu riskieren, sollten Sie versuchen, sich mit dem Mieter zu einigen und ihn frühzeitig in Ihre Entscheidung einzubinden.

  • Sprechen Sie vor der formellen Kündigung mit Ihrem Mieter über Ihren Plan. In einem mündlichen Gespräch lässt sich einfacher für Verständnis werben und die Gründe verständlich machen.
  • Wenn verfügbar, bieten Sie Ihrem Mieter eine alternative Wohnung an
  • Auch eine verlängerte Kündigungsfrist kann helfen, das Mietverhältnis sozialverträglich zu beenden

Kündigung wegen Eigenbedarf: Häufig gestellte Fragen & Antworten

Wann ist die Kündigung wegen Eigenbedarf formell gültig?

Formell gültig ist eine Eigenbedarfskündigung, wenn der Vermieter:

  • Das kantonale Kündigungsformular benutzt
  • Sich an die gesetzliche Kündigungsfrist hält
  • Gründe für den Eigenbedarf schriftlich plausibel darlegt
  • zeigt, dass Eigenbedarf akut ist und nicht nur hypothetisch besteht
Wie kann ich mich als Mieter gegen eine missbräuchliche Kündigung wehren?

Jeder Mieter kann Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung vorlegen. Dafür gibt es eine Schlichtungsstelle, die den Widerspruch bearbeitet. Stellt die Schlichtungsstelle fest, dass die Kündigung entweder nicht legitim ist oder besondere Härtegründe vorliegen, die der Kündigung entgegenstehen, kann die Kündigung aufgehoben werden.

  • Liegt der Eigenbedarf nicht in Wirklichkeit vor, hat der Vermieter kein Kündigungsrecht – der Mieter kann dann unbefristet in der Wohnung leben
  • Wird eine Härtegrund anerkannt, kann das Mietverhältnis noch maximal 4 Jahre gestreckt werden