Immobilien bewerten: Schätzen Sie den Preis von Immobilien in der Schweiz als Käufer, Verkäufer oder Besitzer

Immobilien bewerten: Schätzen Sie den Preis von Immobilien in der Schweiz als Käufer, Verkäufer oder Besitzer

- 27. November 2021 - Blog

Ob Sie ein Haus kaufen oder verkaufen wollen – die Bewertung der Immobilie spielt jedes Mal eine zentrale Rolle. Aber wie lassen Immobilien bewerten? Für Verbraucher ist oft nicht nachvollziehbar, wie eine Immobilienbewertung zustande kommt. Wir klären, welche Methoden zur Bewertung von Immobilien in Stuttgart existieren und wie Sie selbst den Wert einer Immobilie bestimmen. 

Immobilienbewertung Schweiz: Das Wichtigste in Kürze

  • Es gibt viele Gründe für die Immobilienbewertung: Haus kaufen oder verkaufen, Ehe, Scheidung oder Hypothek
  • Der Wert einer Immobilie setzt sich aus einer Vielzahl wertbildender Faktoren zusammen: von der Lage über die Bauweise bis zum Zustand
  • Für die Immobilienbewertung kommen drei Verfahren zum Einsatz
  • Beim Realwertverfahren werden die Kosten der Immobilie und die Altersentwertung sowie der Bodenpreis berücksichtigt
  • Das Ertragswertverfahren geht von der Immobilie als Kapitalanlage aus und berücksichtigt neben dem Bodenwert die zufliessenden Einnahmen
  • Mit dem computergestützten hedonischen Verfahren wird der Wert anhand einer Vielzahl von Vergleichsobjekten mit einer statistischen Anlage ermittelt
  • Das hedonische Verfahren wird heute von den meisten Banken, Versicherungen und anderen Institutionen eingesetzt

Immobilien bewerten: Auf die Situation kommt es

Längst nicht nur Eigenheimbesitzer möchten wissen, was ihr Haus wert ist. Es gibt viele Gründe, warum Menschen wissen möchten, wie viel eine Immobilie wert ist. 

  • Immobilienverkauf: Welchen Preis kann ich verlangen?
  • Immobilienkauf: Welchen Preis sollte ich zahlen?
  • Eheschliessung (Ehevertrag) oder Scheidung
  • Steuerbehörde
  • Belehnung mit einer Hypothek

In allen diesen Situationen spielt die Immobilienbewertung eine tragende Rolle. Sie entscheidet darüber, ob Sie einen faires Preis zahlen oder erzielen können und wie hoch die Hypothek ist, die Sie von Ihrer Bank bekommen. Im Scheidungsfall führt eine Überschätzung zu einer massiven finanziellen Belastung. 

Immobilien Bewertung: Die Faktoren bestimmten den Preis

Eine Immobilienbewertung ist komplex. In den Wert einer Immobilie gehen viele Faktoren ein, die den Wert verändern. Diese Faktoren sind bei der Immobilienbewertung wesentlich:

  • Lage der Immobilie
    Wo sich eine Immobilie befindet, ist sehr wichtig für ihren Wert. Ein Haus in der Innenstadtlage wird gegenüber einem ähnlichen Haus in einem Dorf ein Vielfaches des Preises erzielen.
  • Art und Grösse der Liegenschaft und Landanteil
    Ob es sich bei der Immobilie um eine Wohnung, ein 1- oder sogar Mehrfamilienhaus handelt, spielt bei der Bewertung ebenfalls eine Rolle.
  • Erschliessungszustand und Ausstattung
    Ist das Objekt mit Wasser, Strom, Telefon und einer Internetleitung versorgt? Diesen Sachverhalt beschreibt der Erschliessungszustand. Gerade Rohbauten müssen Sie erst selbst erschliessen – das senkt den Immobilienwert. Die Ausstattung bezieht sich auf die verlegten Böden, das Bad, die Küche und sonstige Einrichtung im Haus.
  • Zustand des Objekts
    An jeder Immobilie nagt der Zahn der Zeit. Der Zustand ist deshalb entscheidend für die Immobilienbewertung. Je älter und kaputter eine Immobilie, desto grösser die Entwertung.
  • Energieeffizienz
    Energie sparen wird auch für Immobilienbesitzer immer wichtiger, auch weil der Druck von staatlicher Seite wächst. Eine gute Dämmung und ein modernes Klimakonzept beeinflussen daher den Immobilienwert.
  • Aktuelle Nutzung und Inventar
    Wird die Immobilie selbst genutzt, ist vermietet oder steht leer? Gibt es vielleicht eine Einbauküche oder festinstallierte Schränke, die mit verkauft werden? Der aktuelle Status ist ein Faktor bei der Bewertung einer Immobilie.
  • Ausbau
    Eine flexible Immobilie, die Ihnen die Freiheit für spätere Erweiterungen lässt, ist mehr Wert als ein vergleichbares Objekt ohne diese Option.
  • Besondere Belastungen
    Sind mit der Immobilie Grundlasten und andere Dienstbarkeiten verbunden, senkt das zum Teil erheblich den Immobilienwert.

Immobilien bewerten: Diese Verfahren kommen zum Einsatz

Auch wenn Sie nun die Faktoren kennen, die für eine objektive Bewertung einer Immobilie wesentlich sind: Eine Immobilie bewerten können Sie trotzdem noch nicht. 

Dazu müssen wir die Faktoren erstens in Zahlen ausdrücken und diese Zahlen zweitens in ein bestimmtes Verhältnis setzen. Für diesen Prozess haben sich verschiedene Verfahren zur Immobilienbewertung entwickelt, die in der Wirtschaft täglich eingesetzt werden:

Realwerterfahren

Das Realwertverfahren stellt die Substanz in den Mittelpunkt und wird herangezogen, um unvermietete Immobilien und Orte ohne Mietspiegel zu bewerten. Weil er detailliert den Zustand als Grundlage heranzieht, ist das Verfahren auch bei Streit in einem Immobilienkauf gut geeignet, um eine objektive Verhandlungsgrundlage zu schaffen. 

  • Massgeblich für die Berechnung sind der Landwert und der Gebäudewert. 
  • Der Landwert ergibt sich aus dem Bodenpreis und der Fläche. Beide Werte werden multipliziert. 
  • Der Gebäudewert nimmt einen hypothetischen Neubau und dessen Herstellungskosten an. Wie viel würde es kosten, das Haus exakt nachzubauen?
  • Dafür sind sowohl die bauliche Nutzbarkeit (Dachstühle, Unterkellerung) als auch Ausstattungsmerkmale heranzuziehen. 
  • Der so ermittelte Wert wird dann mit einem Altersentwertungsfaktor multipliziert, der sich aus der bisherigen Nutzungsdauer und dem Zustand ergibt. 

Beispiel: Immobilienbewertung Schweiz mit dem Realwertverfahren

Familie Meier will ein Haus nahe Zürich kaufen. Der Käufer hat bereits eine eigene Wertbestimmung durchgeführt und will 1  Mio. CHF für die Liegenschaft. Da das Haus selbst genutzt werden soll, kam laut Verkäufer das Realwertverfahren zum Einsatz. Weil Familie Meier skeptisch ist, führt sie das Verfahren selbst durch. Sie kommt in ihren Berechnungen auf folgende Werte:

  • Landwert
    Der Bodenpreis in der Ortschaft liegt bei 800 CHF. Das Grundstück ist insgesamt 200 Quadratmeter gross. Daraus ergibt sich ein Landwert von 160000 CHF.
  • Bauwert
    Das Haus war ein Fertighaus, das schlüsselfertig 600.000 CHF gekostet hat. Das Haus ist bereits 10 Jahre alt. Daher ziehen die Meiers 60.000 CHF für die Altersentwertung ab. Daraus ergibt sich ein Bauwert von 540.000 CHF..
  • Immobilienwert nach dem Realwertverfahren: 700.000 CHF

Ergebnis: Die Meiers zahlen wahrscheinlich zu viel! Daher wenden Sie sich mit Ihrer Berechnung an den Verkäufer und handeln eine bessere Offerte heraus. 

Ertragswertverfahren

Beim Ertragswert wird die Immobilie als Kapitalanlage bewertet. Entscheidend sind die Erträge aus Mieteinnahmen, die das Objekt abwirft. Bei der Ermittlung des Ertragswerts spielen nur zwei Werte eine Rolle: Bodenwert und Ertrag. 

So funktioniert die Berechnung nach dem Verfahren: 

  • Bei der Ertragswertmethode werden Gebäude und Grundstück getrennt betrachtet, weil das Gebäude immer eine Restnutzungsdauer aufweist, während ein Grundstück in diesem Sinne nicht “altert”.
  • Für die Berechnung der Mieteinnahmen werden nur die jährliche ortsübliche Miete herangezogen. Die tatsächlich erzielten Mieten spiele keine Rolle – egal, ob sie drunter und drüber liegen. 
  • Die Bestimmung der ortsüblichen Miete erfolgt auf Basis vergleichbarer Objekte, wobei nicht nur Grösser und Lage, sondern auch Ausstattung, Art und Zimmer der Liegenschaft eine Rolle spielen
  • Von der ortsüblichen Miete ziehen Sie die jährlichen Bewirtschaftungskosten ab. 
  • Multiplizieren Sie diesen Wert mit der Restnutzungsdauer der Immobilie. 
  • Bei der Berechnung der Restnutzungsdauer wird von einem Lebenszyklus von XX Jahren ausgegangen. 
  • Addieren Sie am Ende den Landwert und die Einnahmen, um den Immobilienwert nach dem Ertragswertverfahren zu kennen.

Formel für das Ertragswertverfahren:

Ertragswert = Bodenwert + Gebäudeertragswert

Bodenwert = Bodenpreis x Grundstücksfläche in Quadratmeter

Gebäudeertragswert = (Reinertrag – Bodenwertverzinsung) x Multiplikator

Reinertrag des Grundstückes = Ortsübliche Jahresmiete – laufende Kosten

Bodenwertverzinsung = Bodenwert x Liegenschaftszins

Beispiel: Ertragswert einer Immobilie berechnen mit dem Ertragswertverfahren

Familie Meier will ein Haus kaufen. Der Verkäufer will für das 200 QM grosse Grundstück mit Haus in einem Dorf nahe Zürich 300.000 CHF haben. Die Familie will eine Ertragswertermittlung durchführen.

Zunächst berechnen sie den Bodenwert: 

Der Bodenpreis in dem Ort beträgt 600 CHF. Diesen multiplizieren Sie mit der Grösse des Grundstücks. Der Bodenwert beträgt 120.000 CHF. 

Dann berechnen Sie den Gebäudewert:

Mit einem Rechner ermitteln Sie eine ortsübliche Miete von 2000 CHF im Monat. 

Die laufenden Kosten betragen 5000 CHF im Jahr. 

Das ergibt einen Rohertrag von 19.000 CHF im Jahr. 

Von diesem Rohertrag ziehen die Bodenwertverzinsung ab. Dazu multiplizieren sie den ermittelten Bodenwert mit dem Liegenschaftszins, der 5 % beträgt. 

Gebäudewertverzinsung: 6.000 CHF

Damit liegt der Gebäudereinertrag bei: 13000 CHF im Jahr..

Er bildet die Verzinsung ab, die sie zum aktuellen Zeitpunkt für Immobilienanlagen erhalten. 

Die Immobilie besitzt eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren. Frau Meier findet mit einer Tabelle heraus, dass dies einen Multiplikator von 14 bedeutet. 

Der Gebäudeertragswert liegt also bei 182.000 CHF.

Ergebnis:

Der Verkehrswert bei 300.002 CHF. 

Familie Meier ist beruhigt. Mit dem Kauf macht Sie einen guten Abschluss!

Immobilienbewertung nach dem hedonischen Verfahren

Das hedonische Verfahren hat in den letzten Jahren die klassischen Verfahren zur Immobilienbewertung immer weiter abgelöst. Statt auf eine Formel mit relativ wenigen einfachen und statischen Zahlen setzt die hedonische Methode auf eine statistische Regressionsanalyse.

  • Zunächst werden die Daten der Immobilie erfasst
  • Nun wird sie anhand der Daten mit anderen Objekten verglichen
  • Ein Algorithmus ermittelt dann einen Schätzpreis für Immobilie

Immobilien Bewertung Schweiz: Häufig gestellte Fragen & Antworten

Wofür brauche ich den Immobilienwert?

Die Bewertung einer Immobilie zu kennen, lohnt sich in vielen Situationen. Als Kaufinteressent sollten Sie Angebote prüfen, indem Sie die Immobilie von einem Fachmann bewerten lassen. Umgekehrt sollten Verkäufer eine Bewertung durchführen, um nicht zu wenig Geld zu verlangen.

Was bestimmt den Immobilienwert?

Immobilien Bewertung setzt die Kenntnis einer Vielzahl wertbildender Faktoren voraus – von Lage, Alter, Zustand und Abstattung bis zur Umgebung und den Ausbaumöglichkeiten. Eine Auflistung finden Sie oben im Ratgeber.

Was unterscheidet Verfahren zur Immobilien Bewertung?

Immobilienbewertungen sollten möglichst objektiv die Marktlage abbilden. Letztlich gilt aber: Was eine Immobilie wert ist, zeigt sich erst, wenn Sie wirklich verkauft wurde. So lange ist jede Bewertung eine begründete Spekulation. Deshalb gibt es verschiedene Verfahren, mit der Sie Immobilien bewerten lassen können. Eine Übersicht finden Sie im Artikel.