Die Hypothek für den Kauf des Eigenheims erstreckt sich in der Regel nur über einen Teil des Tilgungszeitraums. Eigenheimbesitzer haben dadurch die Möglichkeit, durch eine Verlängerung oder einen Wechsel der Hypothek eine günstigere Tilgung zu erreichen. Alles zur perfekten Tilgungsstrategie lesen Sie in diesem Artikel? 

Was ist eine Hypothek?

Viele Menschen hegen den Traum von Eigenheim, doch nur wenige können die Kaufsumme vollständig aus Eigenmitteln bestreiten. Konsumkredite in dieser Höhe werden von Banken nicht vergeben – stattdessen nehmen zukünftige Hausbesitzer eine Hypothek auf.

• Im Gegensatz zu einem Kredit bekommt die Bank als Sicherheit einen Schuldbrief, der ihr das Pfandrecht über die Immobilie gibt
• Mit dem Pfandrecht darf das Finanzinstitut die Immobilie zwangsversteigern, wenn der Schuldner seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann 
• Eine Hypothek wird nur für bis zu 80 Prozent des Immobilienwerts vergeben, 20 Prozent müssen als Eigenmittel eingebracht werden
• Hypotheken werden häufig in zwei Stufen abgeschlossen: Auf die erste Hypothek folgt eine Anschlussfinanzierung

Hypothek wechseln: So finden Sie das günstigste Angebot

Wenn die erste Hypothek aufläuft, gibt es drei Möglichkeiten, wie Sie die Finanzierung weiter möglichst kostenneutral gestalten können.

• Bei der eigenen Bank bleiben
  Banken haben ein Interesse daran, Sie als Kunden zu halten. Häufig erhalten Sie mit dem Ende der Laufzeit Ihrer Hypothek ein Angebot für eine Anschlussfinanzierung. Ob Sie dieses Angebot annehmen sollten, hängt von der Marktsituation ab. Vergleichen Sie die Kosten der Anschlussfinanzierung mit anderen Angeboten und entscheiden Sie auf Basis der Gesamtkosten, welche Option die beste für Sie ist.
• Andere Bank
  Der Kapitalmarkt entwickelt sich dynamisch, sodass die Konditionen sich mit der Zeit zu Ihren Gunsten verbessern können. Holen Sie daher rechtzeitig Angebote für eine Hypothek ein, um sich einen möglichst umfassenden Überblick über die Marktlage zu verschaffen. Idealerweise liegt dieser Zeitpunkt zwei Jahre vor dem Ende der Laufzeit. Viele Banken bieten Ihnen an, die Hypothek vorzeitig abzulösen. Das lohnt sich dann, wenn die Marktlage sehr günstige Konditionen bietet.

Hypothekenart wechseln

Mit dem Auslaufen Ihrer Hypothek können Sie nicht nur den Hypothekengeber wechseln, sondern sich auch für eine andere Art der Hypothek entscheiden. Grundsätzlich wählen Sie zwischen drei Hypotheken-Arten:

• Festzinshypothek: Bei einer Festzinshypothek bleibt der Zinssatz über die gesamte Laufzeit hinweg gleich. Festzinshypotheken lohnen sich damit dann, wenn der aktuelle Zinssatz niedrig ist, aber wahrscheinlich nicht noch weiter sinken wird. 
• Variabler Zins: Bei einem variablen Hypothekarmodell wird der Zinssatz in einem festen Turnus angepasst. Dieser Form lohnt sich vor allem, wenn Sie in der nächsten Zeit deutlich niedrigere Zinsen erwarten, die Hypothek aber sofort abschliessen möchten. Eine variable Hypothek ist auch beim Wechsel am unproblematischsten. 
• LIBOR-Hypothek: Bei der LIBOR-Hypothek ist der Zinssatz direkt am Euro-Geldmarktsatz ausgerichtet. Der LIBOR-Zinssatz bezeichnet den Referenzzinssatz, den Geschäftsbanken für den Verkehr untereinander zahlen. Auf diesen Zinssatz fällt für Hypothekennehmer noch ein Zuschlag an, der den Gewinn für die Bank darstellt. 

Vorzeitige Kündigung oft unwirtschaftlich

Hypotheken sind oft an eine bestimmte Laufzeit gebunden. Wenn Sie Ihre Hypothek vorher kündigen wollen, kann das zu hohen Entschädigungsforderungen durch die Bank kommen. Wie kompliziert der Wechsel ist und ob er sich lohnt, hängt aber auch von der Art der Hypothek ab:

• Die frühzeitige Kündigung einer Festhypothek geht mit der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an das Kreditinstitut einher. Damit sichert sich die Bank gegen den durch die frühzeitige Kündigung entstehenden Verlust ab. Schliesslich haben Sie vorher besonders von dem vertraglich garantierten Zinssatz profitiert. Die Höhe der Entschädigung errechnet sich aus den entgangenen Zinszahlungen, Kosten für die Bearbeitung und eine Strafe beim Wechsel zu einer Konkurrenzbank. Dadurch lohnt sich der vorzeitige Wechsel der Festhypothek nur in Ausnahmefällen. 
• Leichter ist der Wechsel aus der LIBOR-Hypothek. Die Konditionen sind in der Regel relativ flexibel gestaltet, sodass Strafzahlungen häufig nicht vorgesehen sind. Prüfen Sie vor dem Wechsel allerdings die konkreten Bedingungen Ihrer Hypothek. Falls eine Entschädigung fällig wird, kann sich der Wechsel trotzdem lohnen, wenn die neue Hypothek hinreichend günstig ist. 
• Am einfachsten ist der Wechsel aus der variablen Hypothek. Sie ist das flexibelste Hypothekarmodell. Die Einhaltung der Kündigungsfrist ist die einzige Hürde, die Sie beim vorzeitigen Wechsel erwarten müssen. 

Ob sich ein vorzeitiger Wechsel lohnt, ist von mehreren Faktoren abhängig: der aktuelle Zinssatz im Verhältnis zum neuen Zinssatz und Strafzahlungen. Wenn die Ersparnis durch die günstige Hypothek grösser ist als die mögliche Strafe, sollten Sie über einen Hypothekarwechsel nachdenken.  Wenden Sie sich im Zweifel an unsere Immobilienberatung, die Ihnen bei der Berechnung der günstigsten Option unterstützt. 

Günstige Zinsen sichern mit Forward-Option

Eine Alternative zur vorzeitigen Kündigung ist die Vereinbarung einer Forward-Option mit Ihrer Hausbank. Forward-Hypotheken sind bis zu 24 Monate vor dem Auslaufen des Vertrags möglich. Sie vereinbaren dann mit der Bank einen fixen Zinssatz für die Anschlussfinanzierung. Die Bank kann Sie als Kunden binden, während Sie von günstigen Konditionen profitieren. Allerdings bietet nicht jedes Institut Forward-Optionen an. Manchmal fallen Gebühren an. Dann müssen Sie rechnen, ob die eingesparten Zinsen die gezahlte Gebühr aufwiegen würden oder ob nicht ein Anbieter auf dem freien Markt ein besseres Angebot bietet.