Hypothek: Direkte und indirekte Amortisation im Vergleich
Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllt, nutzt für die Finanzierung dieses Traums in der Regel eine Hypothek. Bei der Art der Hypothekenrückzahlung haben Eigentümer grundsätzlich zwei Optionen: Direkte Amortisation für eine schnelle Reduzierung des geschuldeten Betrags oder indirekte Amortisation über ein Säule-3-Konto? Alle Vor- und Nachteile haben wir für Sie hier zusammengefasst!
Amortisation direkt oder indirekt – was heisst das?
Eine Hypothek ist ein Form des besicherten Kredits und muss in Form regelmäßiger Zahlungen bedient werden. Bei der Hypothek können Immobilienbesitzer allerdings zwischen der direkten Amortisation wie bei einem herkömmlichen Kredit und der indirekten Amortisation entscheiden, die sich so unterschieden:
- Die direkte Amortisation bezeichnet die direkte, meist vierteljährige Rückzahlung an das Kreditinstitut. Die direkte Amortisation wirkt damit sofort mindernd auf den Gesamtbetrag – die Gesamtkosten der Hypothek sinken. Gleichzeitig steigt die Steuerbelastung, weil progressiv geringere Hypothekenzahlungen steuermindernd geltend gemacht werden können.
- Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie den Kredit nicht direkt ab, sondern geben dem Kreditinstitut eine Säule-3a/3b-Konto als Pfand, das Sie mit einem zusätzlichen monatlichen Betrag besparen. Dadurch fallen über die Hypothekenlaufzeit höhere Zinskosten an. Allerdings generieren die Einzahlungen in das verpfändete Konto im besten Fall attraktive Renditen. Zudem sinkt die Steuerbelastung durch die Einzahlung in die steuerprivilegierte Säule 3a und die höheren Raten bei der Rückzahlung, die vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können.
Inhaltsverzeichnis
Direkte und indirekte Amortisation: Vor- und Nachteile
Direkte und indirekte Amortisation sind im Kern eine Wette auf das Zinsniveau und die Renditen am Kapitalmarkt. Wenn Sie glauben, dass Sie ein Säule-3a-Konto im Rückzahlungszeitraum ausreichende Erträge zur Deckung der Hypothekenkosten erwirtschaftet, ist die indirekte Amortisation über ein Säule 3a Konto aus rein finanzieller Sicht vorteilhaft. Die Hypothek finanziert im besten Fall Ihre Immobilie und Ihre Rückzahlungen die Hypothekenkosten, sodass die Finanzierung letztlich kostenlos war.
Allerdings bieten sowohl direkte als auch indirekte Amortisation über eine Versicherungslösung bestimmte Vorteile, die nicht rein finanzieller Natur sind. Die durch die indirekte Amortisation mit Versicherung mögliche Absicherung kann sich besonders in risikobehafteten Berufen lohnen, bei denen eine Erwerbsunfähigkeit statistisch wahrscheinlich ist. Und die direkte Amortisation ermöglicht eine gute Planbarkeit der Rückzahlung ohne grosse Unsicherheitsfaktoren.
Indirekte Amortisation: Säule 3a Bank oder Versicherung?
Die Säule 3 umfasst sowohl Bank als auch Versicherungslösungen mit unterschiedlichen Vor- und Nachteilen, die auch bei der indirekten Amortisation einer Hypothek zum Tragen kommen.
- Säule 3 Vorsorgelösungen einer Bank ermöglichen, die Investition eines beliebigen Teils der Sparsumme in Aktien zu identifizieren, die hohe Renditen erzielen, die im besten Fall die Hypothekenkosten ausgleichen und darüber hinaus gehen. Dann hätte die Hypothek nicht nur das Eigenheim kostenlos finanziert, sondern auch noch zusätzliche Erträge eingebracht.
- Eine Säule 3a oder Säule 3b Versicherung bietet dafür ein zusätzliches Sicherungspaket für den Fall von Invalidität oder Tod. Eine Versicherungslösung lässt sich so gestalten, dass Ihr Eigentum an der Immobilie auch in diesen Ernst Fällen gesichert bleibt. Diese Form der Sicherheit können Banklösungen nicht bieten. Zusätzlich bieten immer Versicherungen auch fondsgebundene Produkte an, bei denen Teile oder das gesamte Geld in Aktien investiert wird. Trotzdem bleiben die Renditen wegen der Versicherungskosten immer unter denen einer Banklösung.
Pflichtamortisation: Wie viel Amortisieren ist sinnvoll?
Bei der Amortisation haben Immobilienbesitzer einen Spielraum, um die Rückzahlungsdauer zu verlängern oder zu verkürzen. Die minimale Amortisationssumme gibt die vereinbarte Pflichtamortisation vor. In der Regel darf die Hypothek nach 15 Jahren nicht mehr als 66 Prozent des Immobilienwerts ausmachen.
Das niedrige Zinsniveau führt aktuell zu niedrigen Hypothekarkosten und legt damit eine lange Amortisation nahe, weil das so gesparte Geld am Kapitalmarkt mehr Rendite erwirtschaftet, als der Kredit kostet. Aber je nach Lebenssituation ist trotzdem eine schnellere Amortisation empfehlenswert. Wenn Sie bei Ablauf der ersten Hypothek unterhaltspflichtige Kinder haben, ist eine schnelle Amortisation sicherer – besonders, wenn Sie die Tragbarkeit Ihrer Hypothek ausschliesslich auf Grundlage des aktuellen Zinsniveaus berechnet haben – denn ein Zinsanstieg ist wahrscheinlich.
4 Erfolgsfaktoren für die Wahl der Amortisation
Bei der Frage nach der richtigen Form der Amortisation sollten angehende Immobilienbesitzer diese Aspekte in Betracht ziehen, wenn Sie ihre Entscheidung treffen.
- Zinssatz der Hypothek gegenüber der Vorsorgelösung
Viele aktuell laufende Hypotheken basieren auf dem historischen niedrigen Zinsniveau – das aktuell aber langsam wieder steigt. Langfristig angelegte Hypotheken lohnen sich daher besonders. Eine aktienbasierte 3a-Vorsorge kann so die Hypothekarkosten durch die Rendite aufwiegen. - Grenzsteuersatz
Hypothekenkosten sind steuerlich abzugsfähig, sodass die indirekte Amortisation sich auch lohnen kann, wenn der Zinssatz der Hypothek höher ist als die erwirtschaftete Rendite mit der 3a/3b Vorsorge. - Pflicht zur Direktamortisation:
Steht ihre Pensionierung in weniger als 15 Jahren bevor, kann die Bank eine Pflicht zur direkten Amortisation vorschreiben, um sich gegen Ausfallrisiken abzusichern. Dann ist unter Umständen noch eine sogenannte Teil-indirekte Amortisation möglich, bei der die Beiträge an die Bank und die Einzahlungen in das Säule-3-Konto aufgeteilt werden. - Benötigte Sicherheit:
Über Versicherungslösungen in der Säule 3a und 3b können Sie für den Fall von Erwerbsunfähigkeit oder Tod den Schutz der Immobilie in der Police verankern. Es ist schwierig, diesen Vorteil gegen die mögliche Rendite aus einer Alternativlösung aufzuwiegen – daher sollten Sie Ihre Risiken in jedem Fall gründlich evaluieren.
Richtig Amortisieren in jeder Situation mit Carefinance
Sicherheit, Rendite, Flexibilität: Die Wahl der richtigen Amortisation Ihrer Hypothek ist von vielen Faktoren abhängig. Bei Carefinance helfen unsere unabhängigen Vorsorgeberater Ihnen, die beste Entscheidung für Gegenwart und Zukunft zu treffen. Wir berücksichtigen nicht nur das aktuelle Zinsniveau und mögliche Renditen in der Zukunft, sondern auch verschiedene Szenarien, die die Tragbarkeit einer Hypothek in einigen Jahren beeinflussen könnten. Egal ob direkte oder indirekte Amortisation – mit Carefinance wissen Sie, was für ihre Finanzen am besten ist: Heute, morgen, zu jedem Zeitpunkt!
Fazit: Direkte oder indirekte Amortisation
Mit der Wahl der Amortisation haben Immobilienbesitzer die Möglichkeit, die Rückzahlung ihrer Hypothek an individuelle Risiken und den Markt anzupassen. Bei niedrigen Zinsen lohnt sich häufig die indirekte Amortisation mit einem fondsgebundenen Vorsorgeprodukt in Säule 3a oder 3b. Einerseits können Immobilienbesitzer so gleich doppelt Steuern sparen (durch die Einzahlungen in Säule 3a und die Minderung des steuerbaren Einkommens durch die Hypothekenzahlungen), andererseits überwiegt die erzielte Rendite wahrscheinlich die Hypothekarkosten über die gesamte Laufzeit. Andererseits sollten Sie Immobilienbesitzer individuellen Risiken ausreichend Gewicht in Ihrer Überlegung geben. Bei Invalidität oder Arbeitsplatzverlust verändert sich die Tragbarkeit der Hypothek unter Umständen stark zu Ihren Ungunsten, sodass sich eine schnelle direkte Tilgung auszahlt. Besprechen Sie Ihre Fragen und eruieren Sie Ihre Möglichkeiten mit einem unabhängigen Berater von Carefinance!
