Festhypothek oder Saron-Hypothek für die Immobilienfinanzierung?
Bei der Suche nach einer Hypothek entscheiden viele Faktoren über die richtige Form der Immobilienfinanzierung. Eine der ersten wichtigen Entscheidung ist die Art der Hypothek und ihre Laufzeit. Neben Saron-Hypotheken bieten Banken auch Festhypotheken an. Wir erklären, welche Hypothek wann günstiger ist und für welche Finanzierungsform Sie sich entscheiden sollten.
Festhypothek und Saron-Hypothek: Alle Unterschiede
Die Art der Hypothek ist eine Entscheidung über Flexibilität und mögliche Kosteneinsparungen. Grundsätzlich können angehende Immobilieneigentümer zwischen zwei verschiedenen Arten von Finanzierungen für ihre Immobilie wählen:
- Festhypothek:
Bei der Festhypothek werden die Zinsen für eine bestimmte Laufzeit fixiert, die zwischen 3 und 25 Jahren liegt. Üblich sind Zinsbindungen von 5-10 Jahren. Die Vereinbarung einer Zinsbindung lässt sich die Bank durch eine Gebühr vergüten. Sie ist daher eine Wette auf das Zinsniveau. Sollten die Zinsen in einem Mass steigen, dass die Kosten für die Vereinbarung der Zinsen aufwiegt, ist sie wirtschaftlich sinnvoll. Ausserdem bedeutet eine Zinsbindung planbare Raten für die gesamte Laufzeit. Die Mehrheit der Schweizer entscheidet sich aus diesen Gründen für die Festhypothek mit Zinsbindung. - Saron-Hypothek:
Die Saron-Hypothek setzt sich aus dem Referenzzinssatz und der Marge für die Bank sowie eine Risikomarge in Abhängigkeit von der Bonität des Hypothekennehmers zusammen.Vorfälligkeitsentschädigung. Die Swiss Rate Overnight (Saron) basiert auf den Transaktionen von Banken untereinander, und so soll den Zinssatz abbilden, den Banken untereinander für Verleihgeschäfte bezahlen. Der Saron hat 2022 den LIBOR abgelöst, nachdem dieser bereits 2012 in die Schusslinie gerät, weil Manipulationen bekannt wurden.
Saron- und Festhypothek: Vorteile und Nachteile
Banken sind in der Regel daran interessiert, ihren Kunden Festhypotheken zu vermitteln. Schliesslich bindet eine Festhypothek den Kreditnehmer für 3, 5 oder 10 Jahre an die Bank und bedeutet für die Bank einerseits Planungssicherheit, andererseits die Möglichkeit, sich Zinsen über dem Marktniveau für einen längeren Zeitraum zu sichern. Auch für den Kreditnehmer bedeutet die Festhypothek Planungssicherheit und er kann das Zinsrisiko vollständig an die Bank auslagern. Dafür wird allerdings ein gewisser Aufpreis fällig – und der Kreditnehmer kann von sinkenden Zinsen nicht mehr profitieren. Dafür ist er für die Laufzeit der Festhypothek auch vor steigenden Zinsen sicher.
Die Libor-Hypothek bietet Kreditnehmern Flexibilität und die Möglichkeit, von sinkenden Zinsen zu profitieren. Die Saron-Hypothek ist günstiger, weil das Zinsrisiko beim Kreditnehmer liegt und bietet durch die kurze Laufzeit zudem die Flexibilität für eine vorzeitige Amortisation oder den Abschluss eines besseren Angebots in wenigen Jahren.
Saron-Hypothek oder Festhypothek wählen?
Eine Festhypothek bietet langfristige Planungssicherheit und ist besonders günstig, wenn die Zinsen steigen. Aktuell befinden sich die Zinsen auf einem historischen niedrigen Niveau – steigen aber seit Ende 2021 wieder langsam an. Insofern könnte eine Festhypothek im aktuellen Umfeld sinnvoll sein. Bei einer Saron-Hypothek tragen Sie das Zinsrisiko. Dafür ist die Hypothek grundsätzlich günstiger und bietet in einem gleichbleibend günstigen Zinsumfeld so die günstigere Finanzierung. Auch in einem hohen Zinsumfeld lohnt sich die Saron-Hypothek häufig, weil die Zinsen bei der Saron-Hypothek auch nach unten korrigiert werden können.
Im historischen Vergleich waren LIBOR-Hypotheken allerdings fast immer günstiger als Festhypotheken. Das wird sich auch durch den Saron voraussichtlich nicht ändern, weil er auch in der Vergangenheit weitgehend identische Werte produziert hätte. Eine Saron-Hypothek lässt sich zudem in eine Festhypothek umwandeln, sodass bei einem dynamischen Zinsumfeld ein günstiger Zinssatz gesichert werden kann, während die Hypothek ansonsten normal auslaufen kann.
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Banken empfehlen gerne unflexible Festhypotheken – die sind aber nur selten die beste Lösung für Sie als Finanzierungsnehmer. Banken und Versicherungen sind Unternehmen und wollen Geld mit ihren Kunden verdienen. Als unabhängige Berater ist Ihre finanzielle Sicherheit die Richtschnur unseres Handelns. In der Finanzierungsberatung sondieren wir den Markt und finden die richtige Hypothek für Ihre finanziellen Voraussetzungen, die ihnen günstiges Geld für die Immobilienfinanzierung und Flexibilität für Entscheidungen in der Zukunft gleichermassen bietet.
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Die Konstruktion des LIBOR basierte auf einem hypothetischen Zinssatz für Verleihgeschäfte der Banken untereinander, nicht auf realen Transaktionen. Dadurch konnten die Banken massiv Einfluss auf den LIBOR-Zinssatz nehmen, an dessen Kontrolle sie ein Interesse hatten. Bereits 2012 wurden Kursmanipulationen durch Banker der Barclays Bank bekannt, die den Zinssatz zu ihren Gunsten manipulieren. Seit 2022 wird in der Schweiz daher der Saron verwendet?
Der Saron hätte rückblickend ähnliche Zinssätze produziert wie der LIBOR, insofern sollte sich auch in der Zukunft ein ähnliches Zinsniveau durch den Saron ergeben. Näheres zu den aktuellen Konditionen der Saron-Hypotheken auf dem Markt erfahren Sie bei uns in der Beratung.
Die variable Hypothek ist heute komm noch relevant – aus gutem Grund: Bei der variablen Hypothek gibt es überhaupt weder eine Mindestlaufzeit noch einen Referenzzinssatz. Der zu zahlende Hypothekarzins wird dynamisch den Entwicklungen auf den Kapitalmärkten angepasst. Bei der Gestaltung sind die Banken allerdings weitgehend frei, sodass sich regelmässig deutlich höhere Zinssätze im Vergleich zu Festhypotheken und Saron-Hypotheken ergeben.
Im Gegenzug bietet die variable Hypothek maximale Flexibilität und erlaubt auch eine kurzfristige Kündigung. Das ist dann sinnvoll, wenn Sie eine grössere Amortisation planen, die innerhalb einer normalen Hypothek zu hohen Vorfälligkeitsentschädigungen führen würde.
